Ebben a cikkben feltérképezzük a Falusi CSOK-ot körülölelő legújabb szabályváltozásokat. Ahogyan írtam a 2024. január 1-től hatályba lepő új CSOK Plusszal való ingatlanvásárlásról szóló cikkemben: a jogalkotó egy teljesen új kamattámogatott hitelrendszert épített ki, a leköszönő CSOK hitel helyébe. Azonban az általában kevesebb figyelmet kapó Falusi CSOK is lényeges változásokon esett át a 2024-es év kezdetével.
A cikk során részletesen kielemzem a Falusi CSOK legfontosabb változásait az adásvételi folyamat előkészítése és lebonyolítása szempontjából, vagyis ügyvédi szemmel nézve. Szakértőink tanácsai segítenek, hogy az olvasók magabiztosan és jogaikkal-, illetve kötelezettségeikkel tisztában lépjenek a „falusi ingatlanpiacra”, továbbá tapasztalatukkal és precizitásukkal biztosítják az otthonteremtési folyamat végének, azaz az adásvételi szerződés megkötésének zökkenőmentes folyamatát.
Mik a lényegi változások a falusi CSOK-ban?
A Falusi CSOK továbbra is egy gyermekvállalás alapú, a „preferált településlistában” szereplő településeken található ingatlanokra igénybe vehető vissza nem térítendő támogatás már meglévő és előre vállalt gyermekek esetén változó feltételekkel. Pontosabban új lakóingatlan megvásárlásához, használt lakóingatlan megvásárlásához ÉS korszerűsítéséhez vagy már meglévő lakóingatlan korszerűsítéséhez igényelhető egyösszegű támogatás.
Ügyvédi szempontból kevésbé lényeges, de az igénybe vevőnek annál jelentősebb változás, hogy 2024. január 01-től a Falusi CSOK vissza nem térítendő támogatásának az összege növekedett.
Az ingatlan adásvétel menete falusi CSOK esetén
Ha Falusi CSOK támogatás igénybevételéve szeretnénk lakóingatlant vásárolni, úgy nem kell kizárólag a támogatás összegére hagyatkoznunk önerőnk, illetve az esetleges piaci hitel mellett. Amíg a köztudatban a CSOK támogatás kivezetésre került és a CSOK Plusz kamattámogatott hitel megjelent, fontos kiemelni, hogy a Falusi CSOK mellé is igényelhető a CSOK Plusz kamattámogatott hitel.
Ha a Falusi CSOK mellé a CSOK Plusz kamattámogatott hitelt is igénybe kívánjuk venni, úgy a Falusi CSOK-ot jellemző már jól ismert feltételek fennállása esetén kiváló útmutatót nyújt a CSOK Plusszal való ingatlanvásárlás részletes útmutatójaként közzétett korábbi cikkem.
A falusi CSOK-ot, ahogy a CSOK Plusz-t is a) lakás vásárlása esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül, b) lakás építésiengedély-köteles bővítése esetén a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásulvételét megelőzően, c) lakás egyszerű bejelentéshez kötött bővítése esetén a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítását megelőzően, d) új lakás építése esetén a használatbavételi engedélyről szóló határozat vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági dokumentum vagy az egyszerű bejelentéshez kötött új lakóépület felépítésének megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítását, nem engedélyköteles építési tevékenység esetén annak befejezését megelőzően kell igényelni a választott hitelintézetnél.
Változtak a feltételek
A támogatás igénylés egyik új feltétele a legalább 2 éves társadalombiztosítási jogviszony megléte. Mely esetén nem a jogviszony megléte, hanem annak igazolás okozhat nehézségeket, mivel Magyarországon a társadalombiztosítás egy kockázatközösség és az abban való részvétel mindenki számára kötelező. Az egészségügyi szolgáltatásokra való jogosultság több módon szerezhető meg. Lehet valaki:
- biztosított (pl.: munkavállaló, főállású egyéni vállalkozó)
- jogosult (pl.: nappali tagozatos tanuló/hallgató, nyugdíjas, szociálisan rászorult)
- egészségügyi szolgáltatási járulékfizetésre kötelezett (az a belföldi magánszemély, aki sem biztosítotti, sem jogosulti jogviszonnyal nem rendelkezik).
Ebből következik, hogy munkaviszonyunk, egyéni vállalkozásunk (szünetelésmentes) fennállásának igazolása, jogosultságunk alapjául szolgáló jogviszony igazolásunk vagy járulékfizetési kötelezettségünk teljesítésének igazolása benyújtására lehetünk kötelesek.
A falusi CSOK-kal vásárolt, korszerűsített ingatlanban – meghatározott kivételekkel – 10 évig életvitelszerűen benne kell élne az igénylőnek és a gyermeknek, mely időszakra az állam javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre.
Kivételek közé tartozik a) a gyermek tanulmányai miatti elköltözése, b) egészségügyi intézményben kezelés, c) legfeljebb öt évig egy másik településen történő munkavállalás, d) közeli tartozó ápolása, e) letöltendő szabadságvesztés, f) a nagykorú gyermek elköltözése, g) a nagykorú váló gyermek elköltözése, h) a foglalkozási jogviszony miatt szolgálati lakásban való bentlakás kötelezettsége.
Ez azt jelenti, hogy a vásárolt, korszerűsített ingatlanunkat az állam, illetve képviselője külön engedélye nélkül nem adhatjuk vagy ajándékozhatjuk el. Továbbá másik hitel fedezeteként sem szolgálhat, amíg a 10 éves bentlakási kötelezettségünk letelik, vagy a kivételek valamelyikének fennállását nem igazoljuk.
Áfa-visszatérítés magánszemélyként?
Áfa visszaigénylésről leggyakrabban a céges ingatlanvásárlás során beszélhetünk. Azonban a Falusi CSOK igénybevételéhez kapcsolódik még egy jelentős kedvezmény a terveink megvalósításához, amely 2024-ben is hatályban marad, kisebb változtatásokkal: A kedvezmény csak a 300m2-t meg nem haladó alapterületű, egylakásos lakingatlanok vonatkozásában alkalmazandó. És minden esetben legfeljebb 5 millió forint visszaigényelt adóösszegig. Tehát új lakóingatlan vásárlása esetén a csökkentett mértékű 5%-os adóteher igényelhető vissza, a korszerűsítési folyamat során pedig kizárólag a 27%-os adóterhet tartalmazó számlákat nyújthatjuk be.
A kedvezmény utólagos elszámolás alapú, így a vásárlások, megrendelések során meg kell fizetnünk a számla áfa tartalmát, majd azt később igényelhetjük vissza, amennyiben minden már említett feltétel teljesült.
Adózás és a vagyonszerzési illeték Falusi CSOK esetén
Az ingatlan eladás utáni adózás kérdései magánszemélyeknél kimerülnek az esetleges személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség számításában, erről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben.
Az ingatlan vásárlás utáni vagyonszerzési illeték általános mértéke 4%. De minek a 4%-a? Ennek számításáról és az illetékkedvezményekről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben.
Lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának családok otthonteremtését támogató kedvezményes hitel (CSOK Plusz) és a tanyán, birtokközponton, preferált kistelepülésen lévő lakáshoz/lakóházhoz igényelt a kistelepüléseken nyújtható otthonteremtési támogatás (Falusi CSOK) felhasználásával történő megvásárlása mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, vagyis nincs illetékfizetési kötelezettség.
Figyelem! Ha nem teljesítjük a kedvezmény feltételeit vagy idő előtt visszafizetjük a támogatást, akkor utólag meg kell fizetnünk az illetéket kivéve, ha a gyermekvállalás teljesítése a családi otthonteremtési kedvezményben részesülő egészségi állapota miatt hiúsult meg vagy a visszafizetés oka kizárólag az egészségi állapotában rejlik.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik
