Az ingatlanvásárlás mindig is az életünk egyik legmeghatározóbb lépése volt, de napjainkban egyre inkább előtérbe kerül egy olyan lehetőség, amely jelentős könnyebbséget hozhat. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény Plusz (CSOK Plusz) rendszerének bevezetése nem csupán pénzügyi támogatást nyújt az ingatlanpiacra lépőknek, de egyúttal új jogi és adminisztratív kihívásokat is felvet.
Ebben a cikkben kívánom felfedni az ingatlanvásárlás ezen új dimenzióit, különös tekintettel a CSOK Plusz igénybevételére és az ezzel járó jogi szempontokra.
A jogi szakértők által kifejtett javaslatok és tanácsok segítenek az olvasóknak, hogy a CSOK Plusz igénybevételével járó jogi buktatók elkerülhetőek legyenek, és az ingatlanvásárlás folyamata simán, gördülékenyen menjen.
Ez a cikk nem csupán jogi érdekességeket taglal, hanem egy valós iránymutató a CSOK Plusz által támogatott ingatlanvásárlás során.
A CSOK Plusz miben más mint, a sima CSOK?
A CSOK Plusz lényegében egy államilag támogatott kölcsönt takar, mely támogatás középpontjában a jövőbeli gyermekvállalás áll. A Kölcsön legmagasabb összege 15, 30, illetve 50 millió forint a gyermekvállalás függvényében.
2024 január 1-től lehet igénybe venni.
Miben más az adásvétel folyamata CSOK Plusz esetén?
A „megszokott” ingatlan adásvétel folyamatáról itt olvashatnak bővebben. Jelen cikkemben a főbb különbségeket fogom kiemelni.
Az előkészületek
Az ingatlanválasztás és a tulajdoni lap ellenőrzése a CSOK Plusz kölcsön igénybevétele esetén különös figyelmet igényel.
Az ingatlan vételára a valós piaci viszonyokat és fizikai állapotot kell, hogy tükrözze. Továbbá első lakásszerzők esetében 80, egyéb esetben 150 millió forintban maximalizált az ingatlan vételára a CSOK Plusz igénybevétel esetén.
Ellenőriznünk kell, hogy az ingatlan megfelel-e a CSOK Plusz igénybevétel jogszabályi feltételeinek.
- Az ingatlan lakóingatlanként van feltüntetve a tulajdoni lapon.
- Az ingatlan tulajdoni viszonyai rendezettek. Továbbá minden épület, felépítmény szerepel a földhivatalban nyilvántartott térképvázlaton a valós méretet tükrözve.
- Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, akkor jogszabályi feltételeknek megfelelő, érvényes és hatályos használati megosztási szerződéssel rendelkezik.
- Továbbá az ingatlannak teljesítenie kell a CSOK Plusz hasznos alapterületre vonatkozó követelményeit. Lakások esetében ez a vállalt gyermekek számától függően 1,2 vagy 3 gyermeknél 40-50-60 m2, lakóházak esetében 70-80-90 m2.
A szerződés előkészítése
Fontos, hogy ügyvédünket minden szándékunkról és másik féllel való kommunikációról, egyeztetési alapról tájékoztassuk, hiszen csak így fog tudni a – szigorított CSOK Plusz feltételeknek is megfelelő, ugyanakkor minkét fél igényeit kielégítő – szerződést előkészíteni.
Fontos kiemelnünk vevőként, hogy ügyvédünk az esetleges negatív hitelbírálat esetén hatályba lépő feltételekkel is egészítse ki szerződésünket. E nélkül akár – még ha közvetlenül nem is a mi hibánkból hiúsul meg az ügylet – elveszíthetjük a foglaló összegét.
A fenti kellemetlenségek elkerülése végett erősen ajánlott a kiválasztott banknál úgynevezett előzetes hitelbírálattal megerősíteni elképzeléseinket.
A legtöbb bank a több forrásból – köztük CSOK Plusz felhasználásával – való teljesítéshez elvárja, hogy szerződési feltételként szerepeljen a vételárrészek összegének ügyvédi letétbe (elkülönített ügyvédi letéti számlára) való teljesítése. A vételárat a szerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén utalja ki az ügyvéd az eladó részére.
A szerződés aláírása
Az adásvételi szerződés aláírása közel sem hoz sok speciális szabályt magával.
Fontos kiemelni viszont, hogy bár az adásvételi szerződés aláírásakor célszerű átadni a készpénzes vételárrészeket, úgy a CSOK Plusz igénybevételnél csak a vételár 10%-át adhatjuk át vevőként készpénzben az eladó részére. Minden további vételárrészt átutalás útján kell teljesíteni!
Nagyon fontos az is, hogy az eladónak a törvényben meghatározott fizetési számlájára vagy pénzügyi intézmény által vezetett, kölcsöntartozást nyilvántartó technikai számlájára lehet csak kifizetni a csok összegét. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy Magyarországon nyilvántartott betétszámlának, vagy olyan szintén Magyarországon nyilvántartott számlának kell lennie, amelyről az esetleges kölcsön havi összegei levonásra kerülnek.
A változások bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba
Azokban az esetekben amikor a vételár teljes egésze nem a szerződéskötéskor kerül kifizetésre – így a CSOK Plusz igénybevétele esetén is – úgynevezett függőben tartást szokás alkalmazni. Ez csupán azt jelenti, hogy gondos ügyvédünk ugyanúgy beadja az adásvétel dokumentumait aláírástól számított 30 napon belül a földhivatalhoz, azonban a beadáskor kéri a tulajdonjog bejegyzésének az úgynevezett függőben tartását. Így bár az adásvétel ténye megjelenik az ingatlan nyilvántartásban, de a teljes átvezetés csak az eladói „bejegyzési engedély” benyújtását követően történik meg. Ezt az iratot általában a szerződés megkötésekor helyezi ügyvédi letétbe az eladó. Ügyvédünk, – ahogy a szerződésben ez szerepel – az engedélyt csak a vételár teljes egészének megfizetését követően nyújtja és nyújthatja be a földhivatalhoz.
Kiemelném, hogy a jogszabályi feltételek szerint az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül kell benyújtanunk kérelmünket a CSOK plusz finanszírozásra.
A CSOK Plusz egy jelzálogkölcsön így a hitelt nyújtó bank a tulajdonjog átvezetését követően bejegyzi az ingatlanra vonatkozó jelzálogjogát, továbbá egy erre vonatkozó elidegenítési és terhelési tilalmat. Ez azt jelenti, hogy a kölcsönösszeg egészének visszafizetéséig a vásárolt ingatlanunk jelenti a fedezetet a bank számára, melyet a bank külön engedélye nélkül nem adhatunk vagy ajándékozhatunk el. Továbbá másik hitel fedezeteként sem szolgálhat, amíg a CSOK Plusz kölcsönösszeg visszafizetésre nem került.
Végezetül: az ingatlan birtokbaadása
A folyamat legvége a kulcsátadás és a közüzemi mérőórák állásának rögzítése és persze ekkor ellenőrizzük, hogy mindkét fél a szerződési feltételek szerint járt-e el, erről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben, ahol letölthető birtokbaadási jegyzőkönyv mintát is találnak.
Adózás és a vagyonszerzési illeték CSOK Plusz esetén
Az ingatlan eladás utáni adózás kérdései magánszemélyeknél kimerülnek az esetleges személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség számításában, erről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben.
Az ingatlan vásárlás utáni vagyonszerzési illeték általános mértéke 4%. De minek a 4%-a? Ennek számításáról és az illetékkedvezményekről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben.
Lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának családi otthonteremtési kedvezmény plusz (CSOK Plusz) és a tanyán, birtokközponton, preferált kistelepülésen lévő lakáshoz/lakóházhoz igényelt Családi Otthonteremtési Kedvezményt (Falusi CSOK) felhasználásával történő megvásárlása mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, vagyis nincs illetékfizetési kötelezettségünk.
Figyelem! Ha nem teljesítjük a kedvezmény feltételeit vagy idő előtt visszafizetjük a támogatást, akkor utólag meg kell fizetnünk az illetéket kivéve, ha a gyermekvállalás teljesítése a családi otthonteremtési kedvezményben részesülő egészségi állapota miatt hiúsult meg vagy a visszafizetés oka kizárólag az egészségi állapotában rejlik.
Gyakran felmerülő kérdések
A CSOK-al vásárolt ingatlan székhelyként bejelenthető-e?
Igen, erre egy korábbi törvénymódosítás miatt már lehetőség van, így a vevő a gazdasági társasága vagy az egyéni vállalkozása székhelyeként bejelentheti a CSOK-al vásárolt lakóingatlant is az egyéb feltételek teljesülése esetén, melyet most nem részletezek.
Be kell-e jelenteni a vásárolt ingatlant lakóhelyként?
Igen, a folyamat abszolút utolsó eleme a lakcímváltozás bejelentése, ezt az okmányirodában tudjuk megtenni az új lakcímkártya igénylésével egyidejűleg, ezt követően új lakcímünkről tájékoztatnunk kell munkaadónkat, bankunkat és minden egyéb szervezetet, ahol ezt az adatot nyilvántartják.
Ki lehet tulajdonos a vásárolt ingatlanban?
A CSOK Plusz hitellel érintett ingatlanban kizárólag a kölcsönt igénylő vevők szerezhetnek tulajdont. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonnal kell rendelkeznie minden igénylőnek. Halál esetén az igénylő egyenes ági rokona is szerezhet tulajdont.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik
