Ha megvettük álmaink otthonát és – a mindenkori ingatlanpiaci helyzethez képest – a kialkudott vételárral is elégedettek vagyunk, akkor sem szabad elfelejtenünk, hogy ahogy az ingatlan eladásnak, úgy az ingatlan vásárlásnak is vannak plusz költségei a hatályos magyar szabályozás alapján, amiket nem árt számításba vennünk. Nézzük milyen illetékek merülhetnek fel egy ingatlan megvásárlása után!
Mennyi az illeték az ingatlanvásárlás után?
Kezdjük azzal – ami mindenkit a legjobban érdekel – hogy az ingatlanvásárlás (vagyonszerzés) illetéke 4%.
De minek a 4%-a? Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani, amit a NAV állapít meg. A forgalmi érték általában megegyezik a vételárral, amiben a felek megegyeztek és az adásvételi szerződésben feltüntetik. Ennek az összegnek a 4%-a az úgynevezett vagyonszerzési illeték.
Ez elsőre nem is tűnik soknak de, engedjék meg, hogy egy példával szemléltessem, mekkora összegről is lehet szó: Tegyük fel, hogy álmaink otthona egy Szeged belvárosában elhelyezkedő, új építésű, 3 szobás lakás, ennek a vételára a jelen ingatlanpiaci helyzetben hozzávetőlegesen 40 millió forint. Ez esetben az illeték alapunk 40 millió forint lesz, aminek a 4%-a, így a fizetendő illeték 1.600.000,- Ft. Így már rögtön más meglátásba kerül az első kevésnek tűnő 4%.
Figyelem! Nem egyenlő az ingatlan forgalmi értéke a vételárral: A forgalmi érték kiszámításának joga minden eseteben az adóhatóságot – a NAV-ot – illeti meg. Ehhez felhasználja a korábbi adásvételi szerződések adatait, az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat, vagy akár a vevő nyilatkozatát és szükség esetén helyszíni szemlét is tarthat az ingatlanban.
Hogyan változik az illeték összege egyes – átlagostól eltérő – helyzetekben? Nézzük részletesen!
Kevesebb lesz az illeték, ha nem az egész ingatlant vásárlom meg?
- Igen! Ugyanis, ha egy ingatlannak csak egy része kerül a tulajdonunkba, akkor az ingatlan forgalmi értékének is ekkora hányadát kell figyelembe venni az illeték kiszámításakor.
- Érthetőbben: Ha egy ingatlan 1/2 részét vásároljuk meg, akkor az ingatlan forgalmi értékének a felét kell alapul venni az illeték számításánál.
Például, a fent említett fiktív helyzetben a vételár 40 millió forint, akkor a befizetendő illeték összege fejenként 20.000.000,- Ft * 4% = 800.000,- Ft.
Mi a helyzet haszonélvezeti jog, vagy használati jog fennállása esetén?
Ha olyan ingatlant vásárolunk, amit haszonélvezeti, vagy használati jog terhel, vagy a vásárláskor ilyen jogot alapítunk, akkor a haszonélvezeti, használati jog értékével csökkentett forgalmi érték után kell „csak” illetéket fizetni. Egyébként a haszonélvezeti, használati jog értékét egy – a törvényben meghatározott – számítás alapján kalkulálhatjuk ki, melynek kiinduló pontja szintén az ingatlan forgalmi értéke.
Megjegyzem, hogy a haszonélvezeti, használati jog alapításakor a jog értékéből számított vagyonszerzési illetéket kell megfizetni. Ezen jogok értéke függ az ingatlan forgalmi értékétől, a jogosultság fennállásának az idejétől és a jogosult életkorától.
Illetékkedvezmények:
Számos illetékmentesség és kedvezmény létezik, melyekre részletesen és jól érthetően kitérek a következő cikkemben. De ennek ellenére itt is megemlítek egy – igen gyakran alkalmazott -mentességre, kedvezményre vonatkozó szabályt: a kellően bonyolultan megfogalmazott úgynevezett cserét pótló vételt.
Ez azt jelenti, hogy ha lakásingatlant vásárolunk (vagy cserélünk) és a vásárlást megelőző három vagy azt követő egy éven belül másik lakásingatlant adtunk vagy adunk el, a forgalmi értékek különbözete után kell csak illetéket fizetni. Így, ha kisebb értékű lakásingatlan eladása után nagyobb értékűt veszünk, a különbözet után kell csak 4%-os illetéket fizetni. Ha viszont kisebb értékű lakást vásárolunk, mint az értékesített lakásingatlan, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetni, ekkor illetékmentességről beszélhetünk.
Nézzük meg egy példával az érthetőség kedvéért:
Ha eladom szegedi 100 millió forint forgalmi értékű lakásingatlanomat, és ezután 3 éven belül vásárlom meg a fent említett 40 millió forint forgalmi értékű szegedi lakásomat, akkor nem kell illetéket fizetnem. Viszont, ha a 40 millió forint forgalmi értékű lakásomat adom el, és 3 éven belül a 100 millió forint forgalmi értékű lakásingatlant vásárlom meg, akkor a különbözet, azaz 60 millió forint után kell vagyonszerzési illetéket fizetnem, aminek az összege 60.000.000,- Ft * 4% = 2.400.000,- Ft.
Kevesen tudják, de ha a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont cserélünk, vásárolunk, illetve értékesítünk, akkor minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben csak a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű, egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni az illeték kedvezmény, mentesség igénybevételénél.
Be kell jelenteni a NAV-nál, hogy ingatlant vettem?
- Az ingatlan tulajdonjogának és az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak – pl.: haszonélvezeti jognak – a megszerzését a földhivatalhoz (ingatlanügyi hatósághoz) kell bejelenteni az azt tartalmazó szerződés benyújtásával. Ezzel a bejelentéssel egyidejűleg kell benyújtani az úgynevezett B400-as adatlapot, ez szolgál arra, hogy nyilatkozzunk adatainkról, illetékmentességéről, illetékkedvezményről.
- Mielőtt megijednénk, hogy elvesznünk a hivatali útvesztőben megnyugodhatunk, minderről ügyvédünk – nevéhez méltóan – gondoskodni fog, azaz megkímél bennünket a fejfájástól.
Meddig kell megfizetni az illetéket?
Felmerülhet a kérdés, hogy hogyan kötelez bennünket bármire is a NAV, ha a bejelentés a földhivatal felé kell megtennünk? A válasz egyszerű: A földhivatal a határozatát – ami a tulajdon vagy más ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogunknak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésről szól – továbbküldi a NAV-nak. Amihez csatolja az illetékkiszabáshoz szükséges iratokat.
A fizetendő illetékről a NAV határozatot hoz, egy úgynevezett fizetési meghagyást. Miután átvettük – közölték velünk – ezt a NAV határozatot, onnantól számított 15. napon véglegesség válik. Eddig az időpontig egyébként még beadhatunk illetékmentességre, kedvezményre irányuló kérelmet. Ha véglegesség vált a határozat, utána 15 napon belül kell befizetni az illetéket. Ha kicsúszunk a határidőből, akkor késedelmi pótlékot kell fizetnünk és még bírságot is kaphatunk, tehát nem érdemes késlekedni.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
