Foglaló vagy előleg? Nézzük melyik mit jelent!

Ebben a cikkemben leírom a mindenkit – de az olvasót egész biztosan- foglalkoztató kérdést: Mit jelent a foglaló és mit jelent az előleg? A kettő bizony nem ugyanaz és súlyos következményekkel járhat, ha összekeverjük a két fogalmat amikor előszerződést, vagy már végleges adásvételi szerződést írunk alá.

Általában – ingatlan vagy gépjármű – adásvételi szerződéseknél találkozhatunk ezekkel a fogalmakkal. Sajnos gyakran előforduló probléma a két fogalom elemeinek vegyítése. Erről van szó például, ha a gépjármű adásvételekkel foglalkozó személy elkéri a „foglalót” a kiszemelt autónkra, majd eladja másnak és nem hogy a foglaló összegének kétszeresét nem szándékozik visszaadni a rendezetlen pénzátadás miatt, de még a megfizetett összeget sem kapjuk vissza.

Miben hasonló és miben különbözik a foglaló és az előleg?

Bár helytelenül él szinonimaként a két kifejezés a köztudatban, mégis van közös jellemzőjük:

1. mindkettőt a teljes vételár megfizetése előtt a jogügylet elején fizeti a vevő, általában vételi szándéknyilatkozat, egyéb megállapodás, adásvételi előszerződés, vagy akár a végleges adásvételi szerződésben foglaltak szerint.
   
   Ezen felsorolt megállapodások vonatkozásában fontos megjegyezni, hogy a szerződéses kötőerő miatt kötelesek vagyunk tartani magunkat a bennük foglaltakhoz aláírás után, így ha nem elég körültekintően járunk el, – azaz nem figyelünk vagy tudjuk maradéktalanul értelmezni, azt amit aláírunk – úgy az egész foglaló összegét elbukhatjuk és szerződésszegéhez kapcsolódó szankciókat is érvényesíthet a másik fél a hátrányunkra. Jobb elővigyázatosnak lenni mikor szerződést kötünk és ügyvédi segítséget, támogatást kérni.
   
   
2. mindkettő a vételár részét képezi, azaz a teljes vételár megfizetésekor a foglaló, illetve az előleg összegét le kell abból számítanunk.

A köztük fennálló különbség csak akkor mutatkozik ha nem megy végbe az ügylet, az adásvétel:

Az előleg egy olyan megfizetett pénzösszeg, ami vételárrésznek minősül és a teljes vételár megfizetése előtt adja a vevő az eladónak.

Ennek kötőereje nincs, ha nem megy végbe az ügylet egyszerűen visszajár a vevőnek.

A foglaló a szerződésszegés egyik esetéhez, a szerződés lehetetlenné válásához kapcsolódó önként vállalható objektív – azaz független a szándékosságtól vagy gondatlanságtól, kimentést nem tűrő – „szankció”.

Vita esetén pedig az arra hivatkozó félnek kell bizonyítania, hogy a fizetett pénzösszeget foglaló és nem előleg vagy más jogcímen adta át! Akkor jár, ha a fél érdekkörében felmerült ok miatt következett be a szerződés lehetetlenné válása és a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy fizeti.

És mennyit is fizet? Vevőként ha a mi érdekkörünkbe tartozó okból nem megy végbe a szerződés akkor, nem kapjuk vissza a foglalót. Ha pedig az eladó érdekkörébe tartozó okból válik lehetetlenné a szerződés, akkor a megfizetett foglaló összegének kétszeresét kell visszaadnia az eladónak.

Ha egyik fél érdekkörébe sem tartozik a szerződés meghiúsulásához vezető ok, azaz senki sem hibás, akkor a foglaló – ahogy az előleg is – egyszerűen visszajár a vevőnek.

Így a foglaló egyfajta „kárátalány” szerepet tölt be, mivel a jogosult fél attól függetlenül érvényesítheti az összegre vonatkozó igényét, hogy a meghiúsulással összefüggően ténylegesen keletkezett-e kára.

Ha nincs foglaló kikötve akkor a jogosult szerződésszegés miatt követelhet kártérítést. Ha a másik fél a meghiúsulásért való felelősség alól nem tudja magát kimenteni, köteles a másik fél bizonyított kárának a megtérítésére.

A foglaló és az előleg nem zárják ki egymást!

Ha ingatlan adásvételnél a teljes vételárat 100 millió forintra alkudjuk ki, és a gyakorlatban szokásos 10%-os foglaló arányt alkalmazzuk, akkor bár a foglaló 10 millió forint és ha elállunk a vásárlástól ennek az összegnek kell búcsút mondanunk, és az eladó is ennek az összegnek a kétszeresét lesz köteles megfizetni számunkra, ha ő áll el az eladástól. De a foglalón felül egy ingatlan adásvételi szerződésben foglaltak szerint megfizethetünk még 10 millió forintot, vagy bármilyen kialkudott összeget előlegként, ami ahogy fentebb írtam ugyanúgy a teljes vételár megfizetése előtt történik és abba beszámítandó, de nem tartoznak hozzá a foglaló jogkövetkezményei, az a szerződés be nem teljesedése esetén egyszerűen visszajár a vevőnek.

Ha a sérelmet szenvedett fél kártérítést vagy kötbért követel, a foglaló összegét be kell számítani ezek összegébe. Fontos!, hogy a szerződésszegés más jogkövetkezményei alól a foglaló elvesztése nem mentesít.

A foglaló mértéke

A foglalónak nincs egy törvényben meghatározott százalékos mértéke. Ez a felek megállapodásán alapul. Általános gyakorlat, hogy az ingatlan adásvételi szerződéseknél a vételár 10%-át fogadják el a felek foglalónak.

A túlzott mértékű foglaló összegét egyébként kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.

A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.

A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd

A képek forrása: Freepik