A korábbi cikkeimben körbejártam – az ingatlan eladás adó vonzata mellett – az ingatlan vásárlás vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettségét.
Miután már tudjuk, hogy mennyit, miért, mikor, hol és kinek kell fizetnünk, legyen szó akár adó- akár illetékfizetési kötelezettségről, térjünk ki kicsit részletesebben egy sokkal kellemesebb témára – a vagyonszerzési illetékkedvezmények és mentességek területére.
Kezdésnek tisztázzuk az alapfogalmakat!
Mi minősül Ingatlannak?
Az Ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.
Mi minősül Lakástulajdonnak?
A lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel.
- Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, ha annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri.
- Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó művelésből kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni.
Nem minősül lakástulajdonnak! a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként vagy lakásként nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.
Mikor keletkezik a vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség?
- a szerződésünk megkötése (aláírása) napján,
- árverési vétel esetében az árverés napján,
- ingatlannak, ingónak, vagyoni értékű jognak bírósági, hatósági határozattal történő megszerzésekor a határozat jogerőre emelkedése, véglegessé válása napján,
- az előzőekben nem említett esetekben pedig a vagyonszerzéskor.
Előző cikkemben olvashattak a „cserét pótló vétel” illetékkedvezmény szabályairól, de a félreértések elkerülése érdekében pontosítok néhány szabályon:
1. Mi a népszerű, úgynevezett „cserét pótló vétel” kedvezménye?
Az illeték alapja lakástulajdonok vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének különbözete.
Tehát, mentesek vagyunk az illetékfizetési kötelezettség alól, ha egy másik lakásingatlanunkat a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk, és a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, vagy ugyanannyi.
Kevesen tudják, de ha a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont cserélünk, vásárolunk, illetve értékesítünk, akkor minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben csak a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű, egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni az illeték kedvezmény, mentesség igénybevételénél.
Ezen illetékkedvezmény igénybevételéről és feltételeinek teljesítéséről a lakásvásárlás bejelentéséig nyilatkoznunk kell és a feltételek teljesítése esetén a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) nem, vagy esetleg kedvezményes illetékfizetési kötelezettséget állapít meg.
Viszont! ha a lakásvásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig a másik lakástulajdon értékesítésének tényét nem igazoljuk, akkor a NAV a vásárolt lakás forgalmi értéke után illetéket, továbbá – ezzel egyidejűleg – az illeték összege után, a bejelentés napjától a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő pótilletéket szab ki. Ezért is nagyon fontos a határidők megtartása!
2. CSOK illetékmentesség
Lakás tulajdonjogának vagy tulajdoni hányadának családi otthonteremtési kedvezmény plusz (CSOK Plusz) és a tanyán, birtokközponton, preferált kistelepülésen lévő lakáshoz/lakóházhoz igényelt Családi Otthonteremtési Kedvezményt (Falusi CSOK) felhasználásával történő megvásárlása mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól.
Figyelem! Ha nem teljesítjük a kedvezmény feltételeit vagy idő előtt visszafizetjük a támogatást, akkor utólag meg kell fizetnünk az illetéket kivéve, ha a gyermekvállalás teljesítése a családi otthonteremtési kedvezményben részesülő egészségi állapota miatt hiúsult meg vagy a visszafizetés oka kizárólag az egészségi állapotában rejlik.
3. Egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás illetékmentessége
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyenes ági rokonok közötti vagyonszerzés. Az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is ideértjük!
4. Házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházásának illetékmentessége
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származik.
5. Házastársi vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége
Mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.
Szemléltessük egy példával! Ha mondjuk Szegeden úgy szerzek egy 10.000.000 forint forgalmi értékű ingatlant, hogy azt valamelyik szülőmtől vagy a házastársamtól vásárlom, vagy egy esetleges válás során a házastársi közös vagyon megosztásakor kerül az én tulajdonomba, akkor a 4%-os, 400.000 forint vagyonszerzési illetéket nem kell megfizetnem, mivel mentesülök az alól.
6. Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdon, ha az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakásingatlan(oka)t építünk, és ezek hasznos alapterülete eléri a – településrendezési tervben meghatározott – maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Ismét megjegyzem, hogy a garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb. nem tartozik ide.
A lakóház-építési szándékunkról az illetékfizetési felhívás (meghagyás) véglegessé válásáig nyilatkozhatunk a NAV-nál, de itt sem – ahogy sehol máshol sem – érdemes alaptalan nyilatkozatokat tenni, hiszen az utólagos illetékfizetésen kívül késedelmi pótlékkal is számolnunk kell a feltételek nemteljesítése esetén.
7. Újépítésű lakás tulajdonjogának megszerzése
Mi minősül új lakásnak? A lakástulajdonnak a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követő első megvásárlása.
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett – ideértve az átalakításokat is nem lakóingatlanból lakásingatlanná – 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának (vagy ilyen lakás tulajdoni hányadának) megvásárlása.
A másik eset, ha az új lakás forgalmi értéke bár a 15 millió forintot meghaladja, de nem haladja meg a 30 millió forintot és a másik lakástulajdon eladását nem tudjuk igazolni, ekkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, vagyis megkapjuk azt a kedvezményt, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne.
Szemléltessük egy példával! Vásárolunk egy 20 millió forint forgalmi értékű új építésű lakást. Az illetékfizetési kötelezettségünk a 20.000.000 forint 4%-a, azaz 800.000 forint lenne, de megkapjuk ugyanazt a kedvezményt, mintha a lakásunk forgalmi értéke 15 millió forint lenne, és a fennmaradó 5 millió forint után fizetjük meg a 4%-os illetéket, ami 200.000 forint.
8. Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye
Az illetékfizetési kötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.
Ehhez kapcsolódik illeték részletfizetési kedvezmény is, amellyel legfeljebb 12 egyenlő havi részletben teljesíthetjük kötelezettségünket, de nem érdemes elmulasztani egy részletet sem, mivel ekkor az egész hátralévő illetéket egyszerre kell befizetnünk és még késedelmi pótlékkal is terhelik azt. Ez a kedvezmény azonban akkor vehető igénybe, ha nem élünk a fenti bekezdésben írt kedvezménnyel.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
