Az új kormányrendelettel 2025 szeptember 1-től bevezetésre kerülő Fix 3%-os lakáshitel, más néven az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshit egyedülálló lehetőséget biztosít az első lakásvásárlóknak, de mint ügyvéd, azt tapasztalom, hogy sok vevő nem fordít elég figyelmet a szerződéskötést megelőző folyamatra és gyakran elsietik az ügyletet, ami később akár kellékszavatossági vitákhoz, vagy hitel elutasításához vezet.
Ha szeptembertől a növekvő kereslet közepette kedvező kamatozású lakáshitellel ingatlant vásárolsz, fontos, hogy a vásárlási folyamat minden lépését nyugodtan és alaposan átgondold már az elejétől fogva lehetőleg egy ügyvéd segítségével. Az alábbiakban összegzem nektek a legfontosabb ügyvédi javaslataimat, hogy te is elkerüld a későbbi jogi problémákat, vagy a hitelkérelmed elutasítását.
A Fix 3%-os Lakáshitelről általánosságban
Ki jogosult az Otthon Start Lakáshitelre?
Az, aki 18. életévét betöltötte, magyarországi lakóhellyel, vagy lakcímmel rendelkezik, legalább 2 év társadalombiztosítási jogviszonnyal (melyből az utolsó 180 nap Magyarországon volt) rendelkezik, jövedelemmel rendelkezik, büntetlen előéletű, köztartozás mentes, hitelképes.
Feltétel még hogy a kérelmező a kölcsön iránti kérelem benyújtását megelőző 10 évben nem rendelkezett belterületi lakóingatlan 50%-ot meghaladó tulajdonjogával (értékhatártól függetlenül, de legfeljebb 1 lakóingatlan lehetett így a tulajdonában), vagy 15 000 000 Ft érték feletti belterületi lakóingatlannal.
A 10 éves időtartam akkor kezdődik amikor a tulajdonjog bejegyzése megtörtént a vásárolt ingatlan vonatkozásában, visszafelé pedig a hitelkérelem benyújtásától számítandó.
Az értékmeghatározásnál egy fontos előírás van a most hatályba lépett rendeletben, mégpedig az, hogy az ingatlan tulajdoni hányadának értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke vagy – már visszterhesen elidegenített ingatlan esetén – az adásvételi szerződésben szereplő vételára nem haladta meg a 15 000 000 forintot.
Van még lehetőség hitel igénylésre akkor is, ha a kérelmező olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezik vagy rendelkezett, amelynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte, vagy olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezik vagy rendelkezett, amely haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába, és az érintett lakóingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is ugyanazon haszonélvező lakik.
Könnyítés a korábbi támogatott hitelekhez képest, hogy házastársak esetén elég az egyik félnek megfelelni a feltételeknek, továbbá a hitelt egyedülállók is igényelhetik.
Milyen ingatlanra lehet igényelni?
| Lakás, vagy lakás építése | maximum 100 000 000 Ft | maximum 1 500 000 Ft / m2 érték |
| Családi ház, tanya, birtokközpont, vagy ezek építése | maximum 150 000 000 Ft | maximum 1 500 000 Ft / m2 érték |
A Fix 3%-os Lakáshitel esetén lényeges pont, hogy a megvásárlásra kerülő ingatlan nem lehet haszonélvezettel terhelt.
Mekkora hitelösszeg igényelhető?
Legfeljebb 50 000 000 Ft, maximum 25 évre, legalább 10% önerő mellett. Ez a hitel egyébként kombinálható más hitelekkel is, mint például a CSOK Plusz, Babaváró, Falusi CSOK…stb.
Mekkora a kamat?
A teljes futamidőre fix 3%. Fontosnak tartom leírni, hogy jelen cikk írásakor a bankok még alakítják a saját belső eljárási rendjüket és az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló 227/2025. (VII. 31.) Kormány rendelet által biztosított keretek között alakítják ki a FIX 3%-os hitel terméküket, így lehetnek apró eltérések a feltételekben a pénzintézetek között (mint például: könnyűszerkezetes ház építésére igényelhető-e, mekkora lesz az elvárt minimum önerő összege…stb.).
Most pedig következzenek az ügyvédi javaslataim a sikeres adásvételi szerződéshez és a hiteligényléshez:
1. Aláírás előtt az Ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése
Kezdésnek szerezzük be az ingatlan tulajdoni lapját, illetve családi ház esetén a térképmásolatot. Le kell ellenőrizni, hogy a tulajdoni lapon az ingatlan megnevezése lakás, lakóház, lakás fő rendeltetés szerinti jelleggel nyilvántartott ingatlan, esetleg tanya, míg építkezés esetén az ingatlan megnevezése beépítetlen területként van-e feltüntetve. A Fix 3%-os hitel ugyanis csak ezekre vehető igénybe. A térképmásolaton ellenőriznünk kell, hogy megfelelően fel vannak-e tüntetve a telken lévő épületek, mivel ez az értékbecslésnél probléma lehet és hónapokkal elnyújthatja a folyósítást.
Természetesen az is fontos, hogy meggyőződjünk van-e teher az ingatlanon, van-e olyan, akinek a cselekvőképessége valamiért korlátozott (például gondnokság alatt van, vagy még esetleg kiskorú), van-e valakinek elővásárlási joga az ingatlanra. Ha új építésű ingatlant veszünk fontos, hogy legyen használatba vételi engedély, ugyanis a 3%-os otthon start hitelt kizárólag a használatbavételi engedély hitelintézet részére történő bemutatását követően folyósítják.
A fentebb felsorolt feltételek mind olyan körülmények, melyeket már a legelején szükséges tisztázni, mivel a figyelmen kívül hagyásuk az egész folyamatot megakaszthatják.
2. Közművek – víz, gáz, villany
Nagyon fontos, hogy a közművek engedélyeztetve legyenek és a kiszemelt ingatlan rendelkezzen villamosenergia szolgáltatással, szennyvízelvezetéssel, fűtéssel, ivóvíz szolgáltatással. Mindig fel szoktam hívni a figyelmet arra is, hogy a közműórák függetlenségét ellenőrizze le a vevő, mivel gyakran előfordul az, hogy a kiszemelt lakásnak, vagy háznak nincs önálló fő mérőórája, hanem almérője van, ami nincs hitelesítve. Ebben az esetben gyakori a későbbi jogvita a tulajdonosok között.
3. Pénz átadása csak szerződés aláírásával
Akár utalással, akár készpénzzel van fizetve például az előleg vagy foglaló, ha nincs az ügylet mögött egy precízen megírt foglaló / előleg átadási-átvételi jegyzőkönyv, vagy előszerződés, akkor később annak a bizonyítása, hogy pontosan miben egyeztek meg a felek és pontosan mire adták a foglalót, vagy előleget szinte lehetetlen. Ha érdekel mi a különbség az előleg vagy a foglaló között itt megtudhatod.
Ügyvédként mindig hangsúlyozom ügyfeleimnek, hogy a vételkor a nagy sietségben ne írjanak alá sablon szerződéseket, hanem dolgozzanak együtt egy ügyvéddel, aki figyel a legapróbb részletekre is.
A FIX 3%-os hitel esetében egy fontos jogszabályi előírás melyre figyelni kell, hogy a kölcsön igénylését kizárólag az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül, vagy építkezés esetén a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően lehet a kölcsönkérelem benyújtásával kezdeményezni a hitelintézetnél.
4. Energetikai tanúsítvány
A Fix 3%-os lakáshitel igényléséhez szükséges az ingatlan energetikai tanúsítványának megléte. Az ingatlan energetikai tanúsítvány több szempontból is fontos dokumentum, amely tartalmazza az ingatlan energetikai jellemzőjét, co2 kibocsátásának az értékét, szigetelésének állapotát, valamint az épületszerkezet értékelését. Az eladónak kell ezt elkészíttetnie és az a tapasztalatom, hogy mindkét fél érdekét egyaránt védi. A vevő tisztában lesz vásárlás előtt az ingatlan fentebb felsorolt tulajdonságaival és ezek tudatában vásárolja meg az ingatlant. Későbbi ezzel kapcsolatos kellékszavatossági vitáktól menekülnek meg a felek. A Fix 3%-os lakáshitel és a CSOK Plusz Hitel igénylésénél is az aktuális banki előírások szerint kötelező ennek a beadása és általában az energetikai tanúsítvány számának a rögzítése az adásvételi szerződésben.
Ha már írok az energetikai tanúsítványról, akkor mindenképpen megemlítem a Villamossági felülvizsgálat (villamos biztonsági felülvizsgálat) megnevezésű dokumentumot is. Ezt a vonatkozó rendelet alapján szintén az eladó szerzi be és nagyon fontos a megléte, mivel igazolja a villamos hálózat biztonságtechnikai állapotát.
5. Előre számolj a felmerülő költségekkel
A Fix 3%-os lakáshitel igényléséhez nemcsak a hitel, hanem az ingatlan vásárlásával kapcsolatos egyéb költségeket is figyelembe kell venni. A hitelszerződéshez kapcsolódó közjegyzői díj, az okiratszerkesztés ügyvédi díja, illeték, földhivatali eljárási díjak mind részei a vásárlási folyamatnak. Fontos kiemelnem, hogy kizárólag a Fix 3%-os lakáshitel igényléséhez nem jár vagyonszerzési illeték mentesség szemben a korábbi cikkemben írt CSOK Plusz hitellel.
Ügyvédként javaslom, hogy mindezeket előre számold ki, és készíts egy részletes költségvetést. Ezzel elkerülhetők a váratlan pénzügyi problémák, és biztosítható, hogy minden kötelezettség időben teljesítésre kerüljön. Az ingatlan vásárlás során a leggyakrabban felmerülő illetékkedvezményekről, illetékmentességekről itt olvashatsz részletesebben.
Összegezve
A Fix 3%-os lakáshitel igénylése teljes folyamatában egy ügyvéd segítsége kulcsfontosságú, mivel így biztosítható, hogy az ingatlan vásárlás minden részlete rendben legyen. A fenti javaslataim ebben segítenek és azt a célt szolgálják, hogy a vásárlás zökkenőmentesen történjen meg.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik
