Legtöbbünk életében nagy és jelentős lépésnek számít egy ingatlan – legyen az ház, lakás, vagy csak egy hétvégi telek – megvétele vagy eladása. Azonban, ahogy látni fogják ezen cikkemben ez a „lépes”, sokkal inkább lépések sorozata melyek során, ha nem elég körültekintően járunk el, akkor ez a „jelentős lépés” egy jelentősen negatív élmény lesz. Ezért is fontos, hogy akár életünk első lakásának megvétele, vagy sajnálatosan örökölt vidéki házunk értékesítése előtt időben felkeressük megbízható, hozzáértő ügyvédünket, aki átvezet a folyamat buktatóin és biztosítja, hogy a jogi kockázatoktól mentesen, egy pozitív élménnyel gazdagodjunk.
Az előkészületek
Ide sorolhatunk minden lépést, ami a „kézfogáshoz” vezet. Az ingatlan kiválasztása, állapotának felmérése, a vételár kialkudása és a finanszírozás megteremtése az eladó és a vevő feladata.
Ezekhez nincs szükség ügyvédi közreműködésre, azonban már az ingatlan kiválasztásánál, mindenképpen ellenőrizni szükséges az ingatlan tulajdoni lapját, ezt mi is megtehetjük – ügyfélkapun keresztül, évente kétszer ingyenesen – és erősen ajánlott is megtennünk ugyanis, ha az ingatlan tulajdoni viszonyai nem rendezettek (eladó nem az egyedüli tulajdonos) vagy az ingatlant terheli a tulajdoni lap III. részében elidegenítési tilalom, úgy ezeket mindenképp tisztáznunk kell az eladóval.
De természetesen, ez később mindenképp kiderül, mivel gondos ügyvédünk minden esetben elvégzi az átvilágítást.
Fontos! Amennyiben a finanszírozás egy részét hitellel szeretnénk megteremteni, úgy mindenféle szerződéskötés, pénzmozgás (és foglaló átadása) előtt érdemes előzetes hitelbírálatot kérni a kiszemelt banktól, így később nem érhet bennünket az kellemetlen meglepetés, ha egyből elutasítják a hitelkérelmet.
Az adásvétel biztosítása
A kézfogás erejét foglaló, vagy előleg átadásával erősíthetjük. A foglaló, vagy előleg közti különbségről ebben a cikkemben olvashatnak részletesen, de fontos megjegyezni, hogy foglalót, vagy bármiféle pénzösszeget csak ügyvéd előtt adjunk át, ennek betartása védi a vevőt és az eladót is.
Az ingatlanközvetítők által kitöltött átvételi nyilatkozat és előszerződés nagyon praktikus, hiszen gyorsan kitölthető sablonok alapján készülnek, de nem elég rugalmasak ahhoz, hogy egy bonyolultabb adásvétel minden lépését kellő részletességgel szabályozzák.
Javasolt a foglaló, vagy előleg átadásakor már előszerződést kötnünk, amit ügyvédi ellenjegyzéssel érdemes ellátni, hogy minél részletesebb és a jogszabályoknak megfelelő legyen.
A szerződés elkészítése
Ehhez gondos ügyvédünknek szüksége lesz az összes személyes iratunkra és az ingatlan tulajdoni lapjára, azonban ezeknél még talán fontosabb, hogy össze kell foglalnunk neki a megállapodásunk minden részletét: fizetési ütemezés, fizetési források, kulcsátadás időpontja, az ingatlan bútorozottsága, állapota stb.
Fontos! Amennyiben a finanszírozás egy részét hitellel szeretnénk megteremteni, úgy ügyvédünk az esetleges negatív hitelbírálat esetén hatályba lépő feltételekkel egészítse ki szerződésünket. Ezek nélkül – még ha közvetlenül nem is a mi hibánkból hiúsul meg az ügylet – elveszítjük a foglaló összegét.
Az ingatlan adásvételi szerződéseket ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva jegyzik be az ingatlan nyilvántartásba. Amennyiben ez nem része a szerződésnek, úgy az adásvétel nem ment végbe.
Az adásvételi szerződés aláírása
Ha mindkét félnek megfelelnek a közösen kialakított szerződési feltételek, úgy aláírják a szerződést, amit az ügyvéd ellenjegyez.
Célszerű aláíráskor átadni a készpénzes vételárrészeket, de a fizetési módok mindegyike rögzítve van a szerződésben, úgy aggodalomra semmi ok, sőt ha nem voltunk elég figyelmesek a foglaló vagy előleg átadása előtt és az nem ügyvéd előtt történt, úgy a szerződésbe foglalással megszüntethetjük a fennálló bizonytalan helyzetet.
Az adásvételi szerződés bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba
A folyamat vége felé a földhivatali bejegyzés következik, melynek ügyintézését ügyvédünk teljeskörűen átvállalja tőlünk és csak várnunk kell a tulajdoni lapot, melyen már az új tulajdonos neve szerepel.
Az ingatlan birtokbaadása
Általában a legvégén következik a kulcsátadás és a közüzemi mérőórák állásának rögzítése és persze ekkor ellenőrizzük, hogy mindkét fél a szerződési feltételek szerint járt-e el, erről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben, ahol letölthető birtokbaadási jegyzőkönyv mintát is találnak.
Az eladás utáni adózás és a vagyonszerzési illeték
Az ingatlan eladás utáni adózás kérdései magánszemélyeknél kimerülnek az esetleges személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség számításában, erről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben.
Az ingatlan vásárlás utáni vagyonszerzési illetékfizetés mértéke 4%. De minek a 4%-a? Ennek számításáról és az illetékkedvezményekről ebben a cikkemben olvashatnak bővebben.
Új lakcímkártya készítése
A folyamat abszolút utolsó eleme a lakcímváltozás bejelentése, ezt az okmányirodában tudjuk megtenni az új lakcímkártya igénylésével egyidejűleg, ezt követően új lakcímünkről tájékoztatnunk kell munkaadónkat, bankunkat és minden egyéb szervezetet, ahol ezt az adatot nyilvántartják.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik (kjpargeter, mindandi)
