Sok esetben felmerülhet az elbirtoklás kérdése az egyik legfontosabb és a legnagyobb értéket képviselő tulajdon, az ingatlan vonatkozásában. Ebben a cikkemben ezt a kérdéskört válaszolom meg, a gyakorlatban is felmerülő eseti példákkal szemléltetve. Kifejtem továbbá azt is, hogy milyen adóvonzata lehet egy elbirtokolt ingatlannak és hogyan érvényesíthetjük az elbirtoklásból származó igényünket.
Tulajdonképpen mi az elbirtoklás?
Az ingatlan elbirtoklása is egy tulajdonszerzési mód, mint például az adásvétel vagy ajándékozás. Az elbirtoklással az elbirtokló tulajdont szerez és ezzel egyidejűleg a korábbi tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, persze csak akkor, ha az elbirtoklás törvényi feltételei hiánytalanul megvalósulnak..
Maga az elbirtoklás intézménye azon az elgondoláson alapul, hogy aki a tulajdonjogával hosszabb ideig nem él, a tényleges birtokossal szemben nem érdemel jogvédelmet. Az elbirtoklás szabályozása arra ösztönzi az embereket, hogy hasznosítsák az egyébként tulajdonukat nem képező dolgokat, melynek gazdasági és társadalmi érdeke is van. Az elbirtoklás ingó és ingatlan dolgon állhat fenn, de most az ingatlan elbirtoklásáról írok részletesen. Nézzük a szabályokat!
Az elbirtoklás pontos feltételei
A törvény akként fogalmaz, hogy elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén 15 (ingó dolog esetén 10) éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. Elmagyarázom mit jelentenek az egyes fogalmak!
- Az első feltétel az elbirtoklási idő, mely esetünkben tizenöt év. Ezen úgy gondolom nincs mit magyarázni.
- Ki lehet elbirtokló? Fontos tudni, hogy tulajdonjogot elbirtokolni csak a dolog birtokosa tudja. Érdekes, hogy nem csak természetes, hanem jogi személyek is szerezhetnek elbirtoklással tulajdonjogot. Lényeges még, hogy ha valaki úgynevezett „albirtokosként” tartja magánál a dolgot, akkor az elbirtoklás a főbirtokos részére következik be, mivel az albirtokos nem sajátjaként birtokol.
- Mit jelent a sajátjaként birtoklás? Sajátjaként birtokol, aki a dolog tulajdonosának hiszi magát, vagy az is aki tudja, hogy a dolog nem az ő tulajdona, de saját birtoklását véglegesnek tekintheti. A sajátjaként való birtoklásnak nem csak a szubjektív oldalon kell megjelennie, hanem objektív oldalon, mások felé, a külvilág felé is látszódnia kell. Erre lehet példa az, ha az elbirtokló tulajdonosként lép fel más személyek vagy hatóságok előtt, fizeti a közüzemi díjakat, adókat. Véglegesnek tekintheti valaki a birtoklását például abban az esetben, ha tudja, hogy az ingatlan tulajdonosa véglegesen külföldre költözött és már egész biztosan nem akar visszatérni az ingatlanához.
Ha a birtoklásra valamilyen jogosultsága van az embernek (például bérli, vagy szívességi használatba, haszonbérbe kapta az ingatlant), akkor a jogosultságot megalapozó jogviszony megszűnéséig nem kezdődik meg az elbirtoklási idő, függetlenül a birtokos szándékától és tudattartalmától!
- Az utolsó feltétel az úgynevezett szakadatlan birtoklás. Ez nem azt jeleni, hogy a birtoklásnak folyamatosnak kell lennie. Abban az esetben például, ha az elbirtokló az ingatlan birtokát úgy engedi át másnak (albirtokosnak), hogy a köztük lévő jogviszony megszűnésével az albirtokos köteles visszaadni az ingatlan birtokát az elbirtoklónak, akkor az elbirtoklás nem szakad meg. Egyszerűbben fogalmazva, ha az elbirtokló például bérbe adja az ingatlant, a bérleti szerződés fennállása alatt ő marad az elbirtoklói helyzetben lévő birtokos, mivel a szerződés végével az albérlőnek el kell hagynia az ingatlant.
Fontos még megjegyeznem, hogy az elbirtoklás megszakad, ha valamelyik alábbi törvényi feltétel bekövetkezik: a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti (például: a dolog kiadása céljából bírósághoz fordul), ha a tulajdonos a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja (például: birtokolja, megterheli, elidegeníti), vagy ha a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza. Ha megszakad az elbirtoklás, az azt eredményezi, hogy az addig eltelt idő nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
Közös tulajdon elbirtoklása
Nem könnyű megítélésű az az elbirtoklási helyzet, amikor egy közös tulajdon esetén a tulajdonostárs akar elbirtoklással tulajdonjogi igényt érvényesíteni a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadára. A kialakult bírói gyakorlat szerint ez lehetséges, de nem minden esetben és szigorúbban kell vizsgálni azt, hogy az elbirtoklás feltételei fennállnak-e.
- Először is, ha az elbirtoklás feltételei csak az ingatlan egy részére vonatkozóan állnak fenn, és a föld telekalakítással nem osztható meg, akkor a tulajdoni hányad elbirtoklása nem lehetséges.
- Az elbirtoklás feltételeinek a vizsgálata során nehézséget okoz a tulajdont nem használó tulajdonostárs magatartásának a megítélése, mivel az ingatlan használatára feljogosító megállapodás a felek között akár ráutaló magatartással is létrejöhet, nem csak írásban vagy szóban. Ráutaló magatartással létre jöhet továbbá a közös tulajdon birtoklási és használati viszonyainak rendezésére irányuló megállapodás is. Ha a dolgot nem használó és nem birtokló tulajdonostárs ráutaló magatartással átengedte a saját tulajdoni hányadára eső birtoklás és használat jogát a dolgot használó másik tulajdonostársnak, akkor az elbirtoklás kizárt.
Termőföld elbirtoklása
A termőföldek elbirtoklásánál az elbirtoklónak igazolnia kell a szerzőképességét is. Ez azt jelenti, hogy egy földművesnek nem minősülő személy birtokában álló földterület nagysága az elbirtoklással megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt.
Mely esetekben kizárt az elbirtoklás?
A törvény kizárja azt, hogy az adott dolognak egy részét bárki elbirtokolhassa, ezért a fődologgal alkotórészi kapcsolatban lévő dolog nem birtokolható el. (Alkotórész az, ami a dologgal úgy van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.)
- Következésképpen nem birtokolható el az épület, amely azzal a telekkel együtt képez ingatlant, amelyen áll. Épületnek a tulajdonjoga a telektől függetlenül elbirtoklással csak abban az esetben szerezhető meg, ha az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként van feltüntetve.
- Kizárt az elbirtoklás akkor is, ha valaki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához.
- Nincs lehetőség az elbirtoklására továbbá az állam tulajdonát képező ingatlanok vonatkozásában.
Az elbirtoklás következményei
Az elbirtokló úgynevezett ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdont szerző lesz, mivel a tulajdonjogát a nyilvántartásba nem jegyezték be, a tulajdoni lapon nem szerepel. Ettől függetlenül jogosult a tulajdonából eredő jogosultságok gyakorlására (például eladhatja az ingatlant, átengedheti a használat és a hasznosítás jogát).
Érdekes tény, hogy hiába van elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanon, az nem akadálya az elbirtoklással való tulajdonszerzésnek.
Az ingatlan-nyilvántartásban található tulajdoni lapra bejegyzett terhek és jogosultságok (például jelzálogjog, végrehajtási jog) az elbirtoklás következtében nem szűnnek meg, így azok az elbirtokló által megszerzett tulajdonjogot terhelik tovább.
Az elbirtoklás érvényesítésének lehetőségei
1. Ahogyan fentebb is írtam, a tulajdonjog megszerzése elbirtoklás esetén a törvény erejénél fogva következik be, de ennek a következményei mások irányába csak akkor érvényesíthetők, ha az elbirtoklást a bíróság a bejegyzett tulajdonossal szembeni perben hozott ítélettel megállapítja. Tehát az egyik lehetőség az, hogy pert indítunk.
2. A másik egyszerűbb és gyorsabb megoldás, ha az eredeti tulajdonos és az elbirtokló fél megállapodást kötnek az ingatlan elbirtoklásáról. Egy ilyen okiratban a megfelelő alaki és tartalmi követelmények betartása mellet a tulajdonos az elbirtoklást elismeri, és az elbirtokló tulajdonjogának ingatlan nyilvántartási bejegyzéséhez hozzájárul. Egy ilyen szerződést közjegyzői közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban kell megkötni.
Az elbirtoklás esetén fizetendő adó
Tegyük fel, hogy békés úton megegyeztünk a volt tulajdonossal, okiratban elismerte az elbirtoklást és be is jegyezték a tulajdonjogunkat a földhivatalba. Egy dolog van hátra, talán a legkellemetlenebb rész az adó megfizetése.
Azt sokan tudják, hogy az ingatlan adásvételek esetén a vevőnek visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni, melynek mértéke (1 milliárd forint forgalmi érték alatti ingatlanok esetében) az ingatlan forgalmi értékének 4%-a, de vajon mi a helyzet elbirtoklás esetén?
Az illetéktörvény szerint az ingatlan öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése is visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik, így sajnos az elbirtokolt ingatlanunk után is meg kell fizetni a fenti százalékot.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
