Korábbi cikkemben leírtam, hogy mi a célja és hogyan lehet szabályosan alkalmazni a kauciót egy bérleti szerződésben. A kaució kikötés nagyon hasznos mindkét félnek, de nem jelent teljeskörű biztosítékot például a kiköltözésre.
Mindenki hallott már és ismeri azokat a horror történeteket, melyekben a bérlő, vagy albérlő nem költözik ki és ezzel úgynevezett önkényes lakáshasználóvá(foglalóvá) válik és gyakran társul ehhez, hogy nem fizeti meg a bérleti díjat és a közüzemi díjakat sem. Telefonhívásokra, üzenetekre nem válaszol, sosem nyit ajtót és elzárkózik bármiféle érdekegyeztetéstől.
Mit tehetünk, ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat?
A bérleti díj a bérbeadó oldalán úgynevezett pénzkövetelésként jelentkezik. Ezen igények érvényesítéséről már egy korábbi bejegyzésemben írtam részletesen, azonban röviden és általánosságban az:
Ügyvédi felszólítólevél > Fizetési meghagyásos eljárás /közjegyző előtt/ > Polgári per /bíróság előtt/ > Végrehajtás
folyamatábrával szemléltethetjük a „megtérülés” költséges és időigényes menetét.
A bérleti díjból eredő pénzkövetelések érvényesítésekor fontos észben tartani az elévülés jogintézményét és ezáltal annak elkerülését is!
Bérleti díj és a közjegyzői nyilatkozat
Az ügyvédek és közjegyzők közötti együttműködés jegyében egy kiváló megoldás az ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett lakásbérletei szerződést, közokiratba (közjegyzői okiratba) foglalt nyilatkozatokkal egészíthetjük ki. Én személy szerint ezeket a kiegészítő nyilatkozatokat mindig ajánlom ügyfeleimnek, mert időt és költséget is spórolhatnak ha esetleg nem alakul jól a bérlővel a kapcsolatuk.
Nem csak a bérleti szerződésben, hanem egy kiegészítő nyilatkozatban is a bérlő vállalhatja, hogy a szerződés szerinti díjakat, költségeket (pl. bérleti díj, közüzemi díjak, közös költség, kártérítés) határidőben megfizeti a bérbeadónak.
Ezzel a nemfizetés miatti igényeink érvényesítésének a folyamata lényegesen lerövidül és egyszerűsödik, mivel a fizetési határidő lejárta után:
Egy megfelelő felszólítást követően > közvetlenül – tehát a polgári per kihagyásával – végrehajtási eljárást indíthatunk, amivel jelentős időt és pénzt spórolhatunk.
Egy másik gyakori eset, ha nem akar kiköltözni a bérlő. Mit tehetünk?
A gyakorlatban sűrűn előfordul, hogy a bérleti szerződés lejártával, vagy felmondással történő megszűnésével a bérlő nem hagyja el az ingatlant határidőben. Az eljárás szempontjából nem mindegy, hogy lejárt a határozott idejű bérleti szerződés vagy felmondással szűnt meg. Mondom miért:
Határozott idejű szerződés esetén
Amennyiben határozott idejű bérleti szerződést kötünk és ez a határozott idő lejár és a bérlő nem költözik ki, úgy lehetőségünk van a használati jogcím megszűnésére hivatkozva – a használati jogcímének megszűnésétől 60 napot követően – egy úgynevezett önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet bíróság elé terjeszteni. Ezt a kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbíróság egy speciális, nemperes eljárás keretén belül 5 napon belül elbírálja, melyet követő 3 napon belül a végrehajtónak kézbesíti az önkényes lakásfoglalónak a kiürítésről szóló végzést. A végrehajtó kézbesíti a végzést és 2 napos határidőt fogalmaz meg a lakás kiürítésére. Ha ez a 2 napos határidő eredménytelenül eltelik, úgy a végrehajtó a rendőrség segítségével intézkedik a kiürítésről.
Határozatlan idejű szerződés esetén
Ha határozatlan idejű bérleti szerződést mondunk fel bármilyen okból, akkor nem ilyen egyszerű a helyzetünk: A fenti nemperes eljárás nem vehető igénybe, mint lehetőség. Ekkor az egyetlen opciónk – a közhiedelemben elterjedt megoldásokat, mint például „a közüzemek szüneteltetése, akár télen” nyomatékosan kizárva – a lakás kiürítése iránt polgári peres eljárást megindítani. Ekkor amennyiben a tényállás tisztázott, úgy egy hozzávetőleges 6-8 hónapos eljárásra számíthatunk az illetékes bíróság előtt. Ezt követi a NEM a fenti rövid határidőkkel dolgozó végrehajtási szakasz, de természetesen csak az után, hogy a bíróság által megítélt méltányos és ésszerű határidő a kiköltözésre letelt. Az utolsó mozzanatként a végrehajtó a rendőrség segítségével intézkedik a kiürítésről, azonban a bérleti szerződés felmondása és a „kilakoltatás” között a tapasztalatom szerint akár több mint 1 év is eltelhet.
Kiköltözés és a közjegyzői nyilatkozat
Mind a fenteb kifejtett nemperes és a hosszadalmasabb peres eljárás is megelőzhető közjegyzői közreműködéssel. A közjegyző a megfelelően megírt bérleti szerződés alapján elkészít egy rövid nyilatkozatot, melyet a bérlő ír csak alá. Ebben a nyilatkozatban a bérlő a kiköltözésre vállal kötelezettséget:
A Bérlő a szerződés bármely okból történő megszűnése esetén a bérleményből kiköltözik, azt ingóságaival együtt elhagyja. Amennyiben a bérlő e kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadó – perindítás nélkül – közvetlenül végrehajtási eljárást kezdeményezhet az ingatlan kiürítése iránt.
Ekkor a bérleti díj fizetésre vonatkozó nyilatkozathoz hasonlóan egy a jóhiszeműség jegyében egy megfelelő felszólítást követően > végrehajtási eljárást indíthatunk.
A kiköltözési és díjfizetési nyilatkozat egy okiratba is foglalható, de ha a díjfizetéssel is ki szeretnénk egészíteni akkor a költsége lényegesebben több. Egy kiköltözési nyilatkozat díja a közjegyző előtt jelenleg körülbelül 45.000,- Ft, ha a bérelti díjjal is ki szeretnénk egészíteni ennek a többszöröse is lehet.
Hangsúlyozom, hogy javasolt ügyvéd közreműködése a bérleti szerződés és a közjegyző előtti eljárás során, mivel ha bérleti szerződés nem alkalmas arra, hogy a közjegyző kiegészítő nyilatkozatot készítsen hozzá, akkor nem élhetünk ezzel a lehetőséggel. Én az egyedileg elkészített bérleti szerződést előzetesen mindig átküldöm a választott közjegyzőnek, hogy amikor a bérlő megy aláírni akkor semmi akadályba ne ütközzön az ügylet.
Lehetőség van arra is, hogy amennyiben a magyar nyelvet a bérlő nem ismeri, úgy idegennyelvű – általában német, angol nyelvű – nyilatkozat is készüljön a közjegyző előtt.
Bérlő tartozáselismerő nyilatkozata
Harmadik legfontosabb, de kétoldalú nyilatkozatként kiemelném a közjegyző előtt megtett tartozáselismerő nyilatkozatot. Ezt egy ügyvéd által megszerkesztett és ellenjegyzett részlet- vagy halasztottfizetési megállapodáshoz is köthetjük. Ebben a nyilatkozatban a Bérlő/Adós elismeri a felhalmozott bérleti és közüzemi díjtartozását és a Bérbeadó kapcsolódó kamat és költség igényeit. Ezzel fentebb már kifejtett pénzkövetelés érvényesítési folyamat is a közvetlen végrehajthatóság biztosítékával kiegészülve rövidül le.
Felmerül a kérdés ez esetben, hogy miért van szükség erre az együttműködésre ügyvédek és közjegyzők között, miért nem megyünk a közjegyzőhöz bérleti szerződést kötni és lesz ezzel minden egyes szerződési feltétel közvetlenül végrehajtható?
Erre a válasz igen egyszerű, köthetünk közjegyző előtt lakásbérleti szerződést, azonban az rendkívül költséges, mivel az egész szerződést közokiratba kell foglalni ilyenkor, nem csak a fentebb kifejtett rövid kiegészítő nyilatkozatokat.
Az együttműködés keretében a szerződési feltételek terén gondos ügyvédünk biztosítja a jogszerűséget és jogbiztonságot, mindkét fél részére. A kiemelt jelentőségűnek tartott nyilatkozatokat pedig igény szerint foglalhatjuk közvetlenül végrehajtható közokiratba. Ezzel a folyamat lényegesen:
- gyorsabb,
- költséghatékonyabb,
- rugalmasabb,
- és biztonságosabb, mint az internetről letöltött ismeretlen forrású szerződések.
Összegezve
A fentebb kifejtett problémák megelőzéséhez és megakadályozásához több út vezet, a közjegyző előtt megerősített nyilatkozatok egy valid és javasolt út.Mindebben és a megfelelő, személyre szabott út megválasztásában is tud érdemi szakmai segítséget nyújtani ügyvédünk.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd, Dr. Pap Norbert György ügyvédjelölt
A képek forrása: Freepik
