Az elővásárlási jog egy olyan jogi fogalom, mely fontos szerepet játszik az ingatlanügyletekben és egyes vagyontárgyak értékesítésében ugyanis a szerződési szabadság egyik korlátját jelenti. A jogszabályok alapján a feleknek számos joguk és kötelezettségük van ezen a területen. A jelen cikkem célja ennek a nem egyszerű jogintézménynek a részletes feltárása, bemutatva annak alapjait és a gyakorlatban való alkalmazásának módjait.
Célom az, hogy ez a cikk megbízható támpontot nyújtson mindazoknak, akik az ingatlan-adásvétel folyamatában útmutatót keresnek az elővásárlási jog területén. Nézzük is a részleteket!
Az elővásárlási jog típusai
Ha valakinek a tulajdonos vagyontárgyára elővásárlási joga van, akkor amennyiben a tulajdonos el kívánja adni a vagyontárgyat, úgy az elővásárlási jogosult személy másokat megelőzve jogosult annak megvásárlásra bizonyos feltételek mellett.
Ez eddig nem túl bonyolult, azonban közel sem egyszerű szabályozásról beszélhetünk, ahogyan azt a vonatkozó jogszabályszövegben is olvashatjuk.
Elővásárlási jog keletkezhet jogszabály alapján és szerződéssel is. Jogszabályban meghatározott elővásárlási joga van a tulajdonosnak például akkor, amikor az épület és a föld tulajdona elválik egymástól, vagy akkor ha közös tulajdon jött létre.
Ha a tulajdonos – vagyis a későbbi eladó – valaki javára elővásárlási jogot alapít és a dolgát külső személytől származó ajánlat elfogadásával szeretné eladni, akkor az elővásárlási jogosult az ajánlatban rögzített feltételek mellett a külső személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
Időbeli sorrendről is beszélhetünk a szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén, mivel „ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.”
Elővásárlási jog legtöbbször előforduló formája az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokon, társasházi ingatlanokon és termőföldeken áll fenn. Az elővásárlási jog ezen formái jogszabályon alapulnak. A szabályozás érthetően leírja, hogy a „tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.”
Az elővásárlási jog gyakorlása
Az ajánlat közlése
Ha a tulajdonos – vagyis az eladó -, olyan (vételi) ajánlatot kap egy 3. – elővásárlásra nem jogosult – személytől, amit el szeretne fogadni, akkor főszabály szerint minden esetben tájékoztatnia kell annak teljes tartalmáról az elővásárlásra jogosultat.
Mindenképpen meg kell említeni, hogy a tájékoztatás akkor szabályszerű, ha az ajánlatot teljes terjedelmében közöljük az elővásárlási jogosulttal és az ajánlatot tevő személy kilétére is pontos információkat kell hogy tartalmazzon, hiszen előfordulhat, hogy az is döntő szempont a jogosult számára, hogy ki az a személy, aki vevőként jelentkezett.
Kivétel a közlés alól
De persze a fentiek alól van kivétel: Nem terheli e kötelezettség a tulajdonos-eladót, ha a vételi ajánlat közlése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna (például: ha a jogosult ismeretlen helyen tartózkodik).
Az ajánlat elfogadása, elutasítása
Ha az elővásárlásra jogosult nem tesz szabályos elfogadó nyilatkozatot, akkor az ajánlatot tevő vevő lesz az akivel a szerződés létrejön az ajánlatban foglaltak szerint, vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek szerint.
Ha az elővásárlásra jogosult tesz szabályos elfogadó nyilatkozatot, akkor a szerződés közöttük jön létre az ajánlatnak megfelelő tartalommal. Ezek alapján többek között ugyanazzal a fizetési ütemezéssel, árral és egyéb feltételekkel kell vállalnia a szerződés teljesítését, mint ami az ajánlatban szerepelt.
Érdekes eset az ha a kiskorú résztulajdonos adott esetben az elővásárlási jogát gyakorolni nem kívánja, ehhez ugyanis a gyámhatóság hozzájárulása nem szükséges. A résztulajdonos tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg akkor sem, ha a tulajdoni hányadot tartási szerződéssel, vagy ajándékozási szerződéssel ruházza át az addigi tulajdonos.
Egy speciális eset: A termőföldekre vonatkozó elővásárlási jog
Bár a fenti szabályok nem tűnhetnek túl bonyolultnak, de a mezőgazdasági földekre gyakorolható elővásárlási jogot egy speciális szabály rendszerrel szabályozza a jogalkotó. Ennek célja a földterületek hatékonyabb hasznosítása és a földtulajdonosok jogainak védelme. Ebben a fejezetben röviden kitérek ezen szabályokra is, nézzük!
A közös tulajdonban álló termőföld értékesítése esetén a tulajdonostársat nem illeti meg a Ptk. szerinti elővásárlási jog. Elővásárlási jog csak a földműves tulajdonostársat illeti meg. A mezőgazdasági földekre vonatkozó kiterjedt elővásárlási jogok sorrendjét a következő kép szemlélteti a legjobban:
a kép forrása: https://www.nak.hu/tajekoztatasi-szolgaltatas/jogszabalyok/235-jogszabalyi-osszefoglalo/106153-elovasarlasi-sorrend-a-foldforgalomban-ervenyes-2023-julius-1-tol
A mezőgazdasági földekre vonatkozó elővásárlási jog egy lehetőség, amely többek között lehetővé teszi, hogy szinte a rangsor legelején legalább 3 éve résztulajdonnal rendelkező, földművesnek minősülő személy megvásároljon egy földet, mielőtt azt másnak értékesítenék. Persze a Magyar Állam őt is megelőzi a sorrendben. A sorrend a fenti táblázat szerint folytatódik a helyben lakó szomszéd földművessel és így tovább.
Amennyiben részletesebben érdekli a földekre vonatkozó szabályozás, úgy ebből a kiváló összefoglaló cikkből számos hasznos információt találhat.
Fontos megjegyezni, hogy az elővásárlási jogok nem halmozhatók, nem az van előrébb akinek minél több elővásárlási joga van a fenti táblázatban felsoroltak közül.
Az elővásárlási jog megszegése
Zárásként térjünk ki az elővásárlási jog úgynevezett „utólagos érvényesítésére”: Erre akkor kerülhet sor, ha a jogosultat, nem tájékoztatta szabályosan a kapott ajánlatról az eladó.
Az elővásárlási jog rendelkezéseinek megszegésével köt szerződést az eladó, akkor az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.
Attól számítva, hogy tudomást szerez a jogosult létrejött szerződésről 30 napja van pert indítani és nyilatkozni, hogy élni szeretne jogával és elfogadja az ajánlatot, valamint igazolja azt, hogy teljesíteni is tudja az ajánlatban szereplő kötelezettségeket. Ezt a jogát azonban szerződéskötéstől számított 3 éven belül érvényesítheti, utána nincs rá lehetősége.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik
