Eladóként egy fontos döntéssel szembesülhetünk, melynek később az ingatlanunk eladásakor nagy jelentősége lesz. Ez a döntés pedig az, hogy kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést, vagy kizárólagosság nélkül megkötött, közvetítői szerződést írjunk alá az általunk választott ingatlanközvetítővel.
Nem egyszerű döntés, hiszen nem kis összegű vagyontárgyak cserélnek ilyenkor gazdást és gyakran komoly vita alakulhat ki az ingatlanos és a megbízó – eladó – között, ha a kizárólagosság ellenére az eladó maga értékesíti az ingatlanát, hiszen ebben az esetben megszegi az aláírt szerződését. Ebben a cikkemben, megpróbáló érthetően, ügyvédi szemszögből leírni az aktuális gyakorlatot és a felek lehetőségeit.
Mit jelent a kizárólagosság?
Amikor ilyen feltétellel kötünk közvetítői szerződést az általában azt jelenti, hogy ameddig a szerződésünk fennáll, vagy nem módosítjuk, addig nem lehet megbízni más ingatlanközvetítőt, illetve nem értékesíthetjük az ingatlanunkat a választott közvetítőnk megkerülésével. Ezen megkötésért „cserébe” a közvetítői díj, vagyis jutalék kedvezőbb az eladóra nézve és az ingatlanközvetítő számos extra szolgáltatást és kiemelt figyelmet kínál az ilyen szerződést aláíró félnek, amivel az ingatlan mielőbbi eladását nagyban segíti. Mivel ez a cikkem szerződéses jogviszonnyal foglalkozik, itt sem kerülhető ki a jogszabályok, ítéletek említése, de igyekszem érthetővé tenni:
Nincs egy egységes, minden egyes ingatlanos által használt szerződési típus. A kizárólagos szerződésnek is előfordul több fajtája, mint például az úgynevezett félkizárólagos szerződés, melynek díja általában drágább, de itt az eladó is tevékenyen részt vehet az ingatlana eladása során, persze másik közvetítőt itt sem bízhat meg.
A kizárólagosság egy szerződésben általában úgy jelenik meg, hogy egyik pontban szerepel például az, hogy: „a Megbízó az Ingatlan értékesítésével más ingatlanközvetítőt nem bíz meg és semmilyen módon nem hirdeti az ingatlanát.”
Olvasd el amit aláírsz! Általában egy közvetítői szerződés pár oldal terjedelmű, melyben hivatkoznak az Általános Szerződési Feltételekre, ami már több tíz oldal is lehet. Gyakran a leendő eladó nem futja át a feltételeket, mivel általában pár perc alatt aláírja az elé tett dokumentumokat, mert nem akar az olvasásával bíbelődni. Kár. Fontos időt szánni rá és átbeszélni a közvetítőnkkel a részleteket, mert később sok pénz múlhat rajta.
Mennyit kell fizetnünk, ha az ingatlanunkat a szerződésünk megszegésével mégis hirdetjük és nekünk sikerül Vevőt találni?
Előfordulhat olyan eset, hogy hónapok teltek el, de Vevőt nem sikerült találnia a közvetítőnknek minden próbálkozása ellenére. Ennek számos oka lehet, mely gyakran az ingatlan valamely hibájával függ össze, szóval ne mérgelődjünk a közvetítőnkkel, hiszen általában az ok nem az ő tevékenységével függ össze. Ilyen esetben a legtöbb közvetítő és Eladó újratárgyalja a megbízási szerződést, esetleg eltörlik a kizárólagosságot, vagy félkizárólagosságot kötnek ki.
Ritkán előfordul, hogy a kizárólagosság ellenére az eladó fogja magát és hirdetést ad fel. A hirdetése jókor, jó helyen jelenik meg és talál egy vevőt, akivel megköti az adásvételi szerződést. Az ingatlanos később értesül a történtekről és benyújtja a számlát az eladónak, hiszen a megkötött és nem módosított kizárólagos szerződésük értelmében a díj jár neki.
Az eladó ugyanakkor nem akar fizetni, hiszen ő adta el az ingatlant. Ezzel elérkeztünk jelen cikkem lényegi részéhez. Számos bejegyzést lehet olvasni ezzel kapcsolatban az interneten, melyek kijelentik, hogy minden ilyen szerződés az tisztességtelen, hiszen az ügyészség, vagy a bíróság ezt közölte, vagy állapította meg, de a kérdéskör nem ilyen egyszerű és leírom, hogy miért:
Én adtam el az ingatlanomat, miért kellene közvetítői díjat fizetnem? Nézzük, hogyan látja a bíróság ezt a kérdéskört:
Mielőtt továbbmegyek, fontos tisztázni egy kellemetlen fogalmat, mégpedig azt, hogy az ilyen típusú ingatlanközvetítői szerződések eredményorientáltak, de ügyviteli jelleggel rendelkeznek: Egyszerűen fogalmazva itt arról van szó, hogy az ingatlan értékesítése, mint eredmény elérése a cél, de fontos hangsúlyozni, hogy ettől még a szerződés nem vállalkozási szerződés, tehát a megbízott közvetítő nem követ el szerződésszegést, ha az eljárása eredménytelen, vagyis nem adja el az ingatlant. Nem könnyű nyelvezet tudom, de elengedhetetlen a pontos megértéshez. Nézzük tovább!
A kizárólagos szerződések általában úgy fogalmaznak, hogy a kizárólagosság megszegése esetén – vagyis például az ingatlannak az eladó által történt értékesítése esetén – átalánydíj, esetleg kötbér illeti meg a megbízott közvetítőt. Az átalánydíj gyakran úgy jelenik meg a szerződésekben, hogy az összege a megbízási díj 30-50%-át teszi ki. A megbízási díj pedig az ingatlan eladási árának egy meghatározott százaléka, annak ellenére, hogy nem a közvetítő tevékenysége eredményeképpen jött létre az adásvételi szerződés.
Az jelen cikkem hátteréül szolgáló ítéletekben a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a fenti jellegű díjkikötés nem a közvetítő által nyújtott szolgáltatás mennyiségéhez és mértékéhez igazodó arányos díj, hanem valójában az ingatlan eladási árából számított, de 30-50%-ra mérsékelt összeg. Legyen az bárhogyan is megnevezve a szerződésben, ha az ingatlan eladási árához igazodik a megbízási díj, az sikerdíjnak minősül. Egy ilyen esetben a sikerdíj 30-50%-át kellene kifizetni a közvetítőnek akkor is, ha az eladó talált vevőt az ingatlanra.
A költségek átalányként – vagyis a fent leírt módon, a sikerdíj egy százalékában – való meghatározása sérti a tisztesség és jóhiszeműség elvét, mivel az nem a közvetítő által kifejtett valódi tevékenységhez igazodik.
Megállapította a bíróság többek között, hogy az ilyen esetekben az elvégzett mennyiségi és minőségi munka alapján jár a megbízott ingatlanközvetítőnek költségtérítés, nem pedig a közvetített ingatlan értékéhez igazodó százalékos arányban. Erre tekintettel a példaként szolgáló perbeli szerződésben kikötött fizetési kötelezettség tisztességtelen. Ha egy szerződési feltétel tisztességtelen, azt – jelen esetben – a megbízó bíróság előtt megtámadhatja (Ptk. 6:102. § (5)).
Az ingatlanközvetítőnek jár díjazás!
Miért? Mert a közvetítő legodaadóbb munkája ellenére is megtörténhet, hogy nem tudja értékesíteni az ingatlant. Mivel a közvetítői szerződések megbízási szerződésnek minősülnek, így a közvetítőnek a valóban kifejtett munkája mennyiségéhez és mértékéhez igazodó arányos díjat meg kell fizetnünk, hiszen dolgozott az ingatlan értékesítésével, mely sok esetben benzinköltséget, hirdetési díjakat és több tárgyalást is jelentett neki. Ugye, hogy nem lenne korrekt a ténylegesen elvégzett munkáját díjazás nélkül hagyni?
Figyelem! A kizárólagos megbízás kikötésének önmagában nincs jogi akadálya!
Összegezve a fentieket a kizárólagos megbízás kikötése teljes mértékben jogszerű és tisztességes lehet akkor, ha az ilyen típusú kikötések a fogyasztó (leendő eladó) rendelkezési jogát érintő korlátozást pontosan és a szükséges mértékben határozzák meg, a korlátozást a közvetítő által nyújtott többletszolgáltatások ellensúlyozzák és egy esetleges sikertelenség esetén az elvégzett mennyiségi és minőségi munka alapján jár neki költségtérítés.
Fontos tudni azonban, hogy egy ingatatlan közvetítői szerződés összetett és jelen cikkemben lehetetlen egy ilyen szerződés minden lehetséges pontját kielemeznem, ezért most egyedül a sikerdíjra koncentráltam, de például nem említettem a kötbér kikötés jogszerűségét. Minden eset más és a szerződési pontok különbözősége miatt a bírósági döntések is lehetnek különbözőek. Egy peres eljárás szaktudást igényel, ezért mindenképpen javaslom ügyvéd szakértelmének az igénybevételét.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
