Mindannyiunk életében előfordulhat legalább egyszer, hogy vásárolni, majd esetleg értékesíteni szeretnénk ingatlanunkat. Azonban nem szabad elfelejtenünk, hogy a hatályos magyar jogszabályok alapján – amennyiben sikeres üzletet kötöttünk és a kívánt áron el tudtuk adni az ingatlant – sajnos nem minden esetben rakhatjuk zsebre a teljes vételárat.
A legtöbb esetben, ha az ingatlanvásárlást követően a törvényben meghatározott időn belül, nyereséggel adjuk el például a lakásunkat, bizonyos ideig személyi jövedelemadó – azaz röviden SZJA – megfizetésére vagyunk kötelesek. Nézzük milyen számítás alapján!
Milyen adófizetési kötelezettségünk van eladás után?
Egy ingatlan nyereséges eladása – bár ez nem túl elterjedt a köztudatban – ugyanúgy jövedelemnek minősül, mint a munkabérünk vagy mondjuk a befektetéseink árfolyamnyeresége. Ebből következik, hogy az ingatlanértékesítés személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget vonhat maga után, ha a lentebb írt törvényi feltételek fennállnak.
Az SZJA – avagy személyi jövedelemadó – mértéke jelenleg 15%
Felhívom a kedves olvasó figyelmét arra, hogy ebben a cikkemben a magánszemélyek lakás tulajdonjogának eladása során felmerülő személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel kapcsolatos szabályokról írok.
Az ingatlan eladása esetén mikor kell adót fizetnünk?
Ne ijedjünk meg a fenti 15 százaléktól. Ha eladunk egy 100 millió forint forgalmi értékű ingatlant, az nem azt jelenti, hogy 15 millió forint vételártól el is kell köszönnünk. Csak akkor kell adót (SZJA-t) fizetnünk az ingatlan eladása után, ha azt nyereségesen – vagyis a vételi árnál többért – adtuk el, sőt így is csak akkor, ha ezt a vásárlástól számított első 5 évben tettük.
Tehát, ha az ingatlanunk vásárláskor fizetett vételár magasabb, mint az eladási ár – vagyis amennyiért eladjuk -, vagy az ingatlant több mint 5 éve vásároltuk az eladáshoz képest, akkor nem beszélhetünk ingatlan eladása után fizetendő adóról, vagyis nincs SZJA fizetési kötelezettségünk.
Nagyon fontos kiemelni, hogy az SZJA, vagyis az eladás utáni adó csak az eladási ár és a megvásárláskor kifizetett vételár különbözetét terheli, tehát „csak” a különbözet után kell 15%-ot személyi jövedelemadóként megfizetni. Ez a különbözet lesz az úgynevezett adóalapunk.
- Pontosítsunk a dátumokon! Az ingatlanunk megszerzésének, megvásárlásának az időpontja az az időpont, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlan-nyilvántartásba, vagyis a földhivatalba benyújtjuk. Tehát ha az adásvételi szerződésünket 2020.12.31. napján nyújtjuk be a földhivatalba, akkor a szerzés éve, a vásárlás éve 2020 lesz.
- Az ingatlanunk eladásának, átruházásának az időpontja pedig szintén az az időpont, amikor az érvényes szerződést a földhivatalba benyújtjuk, így ha 2023.01.31. napján adjuk el az ingatlant egy adásvételi szerződésben és a szerződést a gondos ügyvédünk 2023.02.01. napján már beadja a földhivatalba, akkor az eladás, átruházás éve 2023 lesz.
Az idő nekünk kedvez: Folyamatosan csökken az összeg, ami után adót kell fizetni.
Ha nem az ingatlanvásárláskor, vagy azt követő évben értékesítjük az ingatlanukat, akkor szerencsére egy plusz változó is bekerül a képletbe: az idő. Az szja alap – vagyis az eladási ár és a megvásárláskor kifizetett vételár különbözete – a vásárlástól számítottan évről évre egy meghatározott számítás szerint csökken egészen a nulláig, vagyis addig a pontig, mikor már nem kell semmilyen adót megfizetnünk az eladás után. A számítás a következőképpen alakul:
- a vásárlás évében (0. év) és azt követő 1. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 100%;
- a vásárlás évét követő 2. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 90%;
- a vásárlás évét követő 3. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 60%;
- a vásárlás évét követő 4. évben az ingatlan eladás SZJA alapja 30%;
- a vásárlás évét követő 5. évtől kezdve az ingatlan eladás SZJA alapja 0%.
Egy egyszerű példával szemléltetem a fentieket: Ha szerencsénk volt és az ingatlanpiac robbanásszerű növekedését kihasználva a 10 millió forint értékű ingatlanunkat, 1 éven belül 110 millió forintért értékesítjük, akkor sajnos el kell köszönnünk 15 millió forinttól, hiszen egyszerűen kiszámolhatjuk, hogy a 110 millió forint és a 10 millió forint különbsége 100 millió forint – ez lesz az úgynevezettet adóalapunk – vagyis az eladási ár és a megvásárláskor kifizetett vételár különbözete -, ami után adózunk. Ennek az összegnek a 15%-a lesz a személyi jövedelemadó, ami jelen esetünkben15 millió forint.
Egy másik példa, hogy még érthetőbb legyen: Tegyük fel, hogy e cikket olvasva kedvet kaptunk a befektetési ingatlanvásárláshoz. Találunk egy új építésű lakást Szeged belvárosában, amit 40 millió forintért árulnak. Alkudozási próbálkozásaink kudarcba fulladnak, de ennek ellenére megvásároljuk a lakást 2023-ban. Az ingatlanpiac további növekedésében bízva meghirdetjük a kis lakásunkat 50 millió forintért. Ha nem engedünk az alkudozóknak és sikerül megkötnünk az üzletet, akkor a következő adófizetési kötelezettségekre számíthatunk attól függően, hogy 50 millió forintért melyik években sikerül eladnunk a lakásunkat:
- 2023 hátralévő részében és a következő 2024-es évben a 10 millió forint után fizetnénk a 15%-os jövedelemadót, ami 1.500.000 Ft.
- 2025-ben a 90%-ra csökkentett adóalap után az SZJA 1.350.000 Ft.
- 2026-ban a 60%-ra csökkentett adóalap után az SZJA 900.000 Ft.
- 2027-ben a 30%-ra csökkentett adóalap után az SZJA 450.000 Ft.
- 2028-tól pedig már 0%-ra csökken az adóalap így nem kellene SZJA-t fizetni.
Mivel csökkenthetjük még az adóalapot?
1. csökkentő tényező: Nem csak idővel – és ezzel párhuzamosan százalékos aránnyal – csökken az ingatlaneladás szja alapja. Ezt csökkenthetjük mi is azzal, hogy elszámoljuk az ingatlanunk vásárlásakor a megszerzésére fordított összegeket és az ezzel összefüggő egyéb kiadásokat, mint az ügyvédi, közjegyzői, szakértői díjak, vagy a vásárlással kapcsolatban megfizetett illeték.
2. csökkentő tényező: Csökkenthetjük továbbá az adóalapot az úgynevezett értéknövelő beruházásokkal is. Ezek olyan vásárlás utáni ráfordítások az ingatlanra, melyek az ingatlanunk szokásos piaci értékét növelik. Általános példa erre a konya, fürdőszoba felújítása, átépítés, bővítés. Az állagmegóvó beruházás is lehet értéket növelő beruházás akkor, ha a beruházás állagmegóvási céllal történt és az arról szóló számlák dátuma az eladást megelőző 24 hónapon belüli, valamint a teljes összeg meghaladja az eladási ár (az eladás utáni bevétel) 5%-át. Állagmegóvásra lehet példa a festés, tapétázás, parkettázás.
3. csökkentő tényező: Figyelem, az eladás – értékesítés – költségei is csökkentik az adóalapot! Ilyen költség lehet például az ingatlanközvetítői díj, az értékbecslő díja, hirdetési költségek.
Az összegeket mindig számlával, vagy okirattal kell igazolnunk, így például a házilagos munkavégzés értéke sajnos költségként nem számolható el.
Mikor kell megfizetni a személyi jövedelemadót?
A fentebb írtak alapján kiszámolhattuk, hogy mennyi az adófizetési kötelezettség. Most már csak az a kérdés maradt hátra, hogy mikor kell ezt megfizetni:
- Először is az eladásból származó jövedelemmel kapcsolatos adatokat (bevételt, a költségeket, a jövedelmet) az átruházás, eladást követő év május 22-ig kell bevallani az szja bevallásban. Ahogy fent írtam az erről szóló szerződés földhivatali benyújtásának éve az átruházás, eladás éve. Az szja bevallásról részletesen a NAV oldalán lehet tájékozódni.
- Ha van ügyfélkapunk, akkor ezt úgy is megtehetjük, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetet – amit automatikusan megküldenek az ügyfélkapus tárhelyünkre – kiegészítjük ezzel és beküldjük.
- Fontos tudnunk, hogy minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell tudnunk mutatni az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig. Ez azt jelenti, hogy egy 2022-es jövedelemszerzés esetén 2028. december 31-ig meg kell őrizni a dokumentumokat.
Összegzés
Összegzésként elmondható, hogy akkor mentesülünk az adófizetés alól, ha az eladás után nincs nyereség (vagyis az eladási ár nem több mint a vételár), ha van nyereség, de már eltelt a fenti számításnak megfelelő 5 év, vagy ha az elszámolható költségeink a nyereségünket teljesen lecsökkentették.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
