Amikor az ingatlan adásvétel folyamatának a legfontosabb pontjait vizsgáljuk, akkor a vevői oldalon az ingatlan kiválasztását és a finanszírozás megteremtését, az eladói oldalon a potenciális vevők megtalálását és a vételár megérkezését gondolhatjuk a legfontosabbnak. Ezek mellett azonban elengedhetetlen az ingatlannak a – szerződésnek pontosan megfelelő – birtokba adása. Ebben a cikkemben szó lesz az ingatlan birtokba adásának a szabályozásáról, dokumentációjáról és magáról a birtokbaadási folyamatról, annak esetleges buktatóiról.
Az ingatlan birtokba adásához kapcsolódó szabályokat a Polgári Törvénykönyv 6:215. §, 6:217. § és a 6:218. § szakaszai tartalmazzák:
6:215. § [Adásvételi szerződés]
(1) Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
(2) Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
Ahogy a jogszabály szövegben olvashatjuk az ingatlan adásvételek kiegészülnek egy kötelezettséggel, amiről külön kikötés nélkül az ingó adásvételeknél nem beszélhetünk. Így „az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.”
Figyelem! Az eladó a szerződésben rögzített átadásra köteles, ezt nem szabad elfelejtenünk! Ha például az ingatlan fűtés- vízvezeték- vagy elektromos hálózati rendszere nem rendeltetésszerűen működik, azt mindenképpen fel kell tárnunk az átadás-átvételi eljárás során, hiszen az átvétel után már nekünk, vevőknek kell bizonyítanunk, hogy a hiba az átvétel előtt keletkezett és azt milyen okból kifolyólag nem észleltük az átvételt megelőzőleg.
6:217. § [Hasznok szedése, teher- és kárveszélyviselés ingatlan adásvétele esetén]
Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.
A birtokbavételtől a vevő kötelessége megfizetni a közüzemi díjaktól (gáz-, áram-, vízszámla), a társasházi lakások esetén felmerülő rendszeres közös költség és eseti célbefizetések kötelezettségéig mindent.
6:218. § [Költségek]
(1) Az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.
(2) A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik.
Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés költségei legtöbbször kimerülnek az egyszeri, nem soron kívüli eljárás során fizetendő 6.600 Ft-os „földhivatali díjban„, de ha jól választunk ügyvédet, ő mint minden fontos mozzanatról és az esetleges buktatókról, valamint a birtokba adásról is tájékoztatott bennünket az ügyvédi megbízási szerződés megkötésekor.
Következzen a hírhedt birtokbaadási jegyzőkönyv!
Az ingatlanok birtokbaadásához egy dokumentum kapcsolódik, az úgynevezett ingatlan birtokbaadási jegyzőkönyv – mely ingyenesen letölthető erre a linkre kattintva.
A jegyzőkönyv azonkívül, hogy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalja az ingatlannak az átvevő birtokába kerülésének tényét, rögzíti a közmű óraállásokat, így a vevő, de az eladó is csak a saját fogyasztását lesz köteles megfizetni, nem hagy helyet a vitás kérdéseknek.
Továbbá amennyiben alku tárgyát képezték bizonyos berendezési tárgyak, vagy akár az ingatlan teljes kiürítése, akkor az ingóságok ingatlanban meglétét vagy azok hiányát is az ingatlan birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzíthetjük.
Eladó általában a birtokbaadás időpontjában köteles igazolni a Vevő felé, hogy az ingatlannal kapcsolatban egyéb díjtartozása, illetve közüzemi tartozása nincs. Erről jól lehet már nyilatkozott az ingatlan adásvételi szerződés megkötésével, de a jegyzőkönyvben azt is rögzíthetjük, hogy a birtokbaadás időpontjában dokumentumokkal igazolta tartozásmentességet.
Most már ismerjük a legfontosabb szabályokat, vegyük tovább a folyamatot!
Hogyan zajlik az ingatlanok birtokbaadása?
- Mikor történik az ingatlan birtokbaadása?
Általában a teljes vételár kifizetéséhez kötjük ezt az időpontot, de semmi sem gátolja, hogy a felek megállapodása alapján ez egy korábbi vagy későbbi időpont legyen. - Ellenőrzés
Második lépésként ellenőrizzük, hogy minden szerződésben foglalt feltétel fennáll-e! Ott vannak-e a meghatározott bútorok? Kipakolt-e mindent az eladó? Ugyanolyan állapotban van-e az ingatlan, mint legutóbbi látogatásunkkor? - Közüzemi mérőórák
Következőként rögzítjük a birtokbaadási jegyzőkönyvben a közüzemi mérőórák számait és azok pontos állását.
Ezzel lehet majd új szerződéseket kötni a szolgáltatókkal! - Kulcsátadás
Ha meggyőződtünk mindenről, akkor nem maradt más teendőnk csak átvenni, avagy eladói szerepben átadni az ingatlan kulcsait.
+ szükségünk lesz két tanúra, vagy ügyvédi ellenjegyzésre ahhoz, hogy a jegyzőkönyv teljes bizonyító erejű magánokirati formában készüljön. Az ehhez kapcsolódó bizonyító erőt egy másik cikkemben fogom részletezni.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik
