A használati megosztási szerződés elsősorban osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok kapcsán merülhet fel. Mielőtt ilyen szerződést írunk alá, az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan esetén tisztában kell lennünk az ide vonatkozó speciális szabályokkal. Ebben a cikkemben egy kis útmutatót kínálok az igen bonyolult szabályozások között.
Mi az osztatlan közös tulajdon?
Alapesetben egy önálló ingatlan, lakás, lakóház, telek külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan nyilvántartásban, ez azt is jelenti, hogy külön tulajdoni lapja van az egyes ingatlanoknak. A tulajdoni lapból pedig általában pontosan kiderül a tulajdonosok kiléte, az ingatlannal kapcsolatos jogok és kötelezettségek.
Találkozhatunk azonban olyan osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokkal, melyeknek nincsen külön tulajdoni lapja, vagyis egy helyrajzi számon – a tényleges telken – akár több lakás, ház is megtalálható. (Ilyen lehet például az egy telken épülő ikerház, melynél nem minden esetben hoznak létre a két házrésznek külön helyrajzi számot.) Ebben az esetben az derül ki a tulajdoni lapból, hogy kik milyen arányban tulajdonosai az adott ingatlannak, de az nem hogy ténylegesen a telken lévő ingatlanok közül melyik kihez tartozik.
Mi az a használati megosztási szerződés? Ez megoldást jelent minden problémára?
Sajnos nem egészen. A használati megosztás rögzíti, hogy az egyes tulajdonosok melyik lakrész, felépítmény (ház), lakás kizárólagos használói. Így bár az új tulajdonos az egész ingatlanban szerez tulajdoni hányadot, de a tényleges használat az ingatlan egy részére vonatkozik, azaz például az egyes lakóegységekre.
Ha vannak esetleg közös használatú részek – folyosó, udvarrész, kocsibeálló -, akkor azokat is tartalmazza a használati megállapodás. Továbbá csatolunk hozzá vázrajzot is, amely vizuálisan is ábrázolja azt, hogy melyik ingatlanrészt ki jogosult használni.
A használati megosztási szerződés másképpen egy megállapodás az ingatlan(ok) tulajdonosai között, melyet ha elég alaposak a tulajdonosok, akkor egy ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben rögzítenek.
Mire nem jelent megoldást a használati megosztás?
Hitelfelvétel
A használati megosztási szerződéssel rendelkező osztatlan közös tulajdonban levő ingatlan és a lakáshitel felvétele nem zárják ki egymást, viszont teljesülnie kell az alábbi feltételnek:
- az ingatlanrésznek rendelkeznie kell saját bejárattal
- besorolás szerint lakóingatlannak kell lennie
- különálló mérőórákat kell felszerelni
- az ingatlannak forgalomképesnek kell lennie. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem állhat elidegenítési tilalom alatt az ingatlan nyilvántartás szerint.
- rendelkeznie kell ügyvéd által ellenjegyzett és a tulajdonosok aláírásával ellátott használati megosztási szerződéssel
- be kell nyújtani a bank felé az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársak nem élnek az elővásárlás jogukkal.
- az osztatlan közös tulajdon jogviszonyáról tájékoztatni kell az értékbecslőt.
Fontos kiemelni, hogy ebben az esetben ha egy tulajdonosváltás során az új tulajdonos lakáscélú jelzáloghitelt vesz fel a saját tulajdonrésze megvásárlásához, akkor (használati megosztási szerződés megléte esetén) nem válik minden tulajdonrész terheltté, azok tehermentesek és forgalomképesek maradnak.
Előfordulhat azonban, hogy egyes hitelintézetek a feltételek teljesülése esetén sem adnak hitelt osztatlan közös tulajdonú ingatlanban fennálló tulajdonrészre, ezért érdemes az előzetes hitelbírálat során erről tájékozódni a választott banknál.
Elővásárlási jog
Az ingatlanvásárlás során esetlegesen felmerülő problémákat már értjük, de mi a különbség az ilyen ingatlanoknál, amikor értékesíteni szeretnénk őket?
Először is fontos tisztában lennünk azzal a ténnyel, hogy osztatlan közös tulajdon esetén a Ptk. alapján a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Azaz ha elszeretnénk adni a tulajdoni hányadunkat, és van konkrét ajánlatunk, akkor azt teljes egészében közölnünk kell a tulajdonostársakkal és ha van olyan tulajdonos aki meg szeretné venni a tulajdoni hányadot, akkor a vevő helyébe léphet a közölt ajánlatban megjelölt feltételekkel. Amennyiben elmulasztjuk közölni a vételi ajánlatot a tulajdonostársakkal, megsértjük az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályokat!
A közös tulajdon megszüntetése
Mivel a használati megosztástól függetlenül az ingatlan továbbra is osztatlan közös tulajdonban van, így ezt a helyzetet sikerülhet megszüntetni a Polgári törvénykönyvben meghatározott három módszerrel. Nézzünk zárásként egy összefoglalót ezekről!
A telek és az ingatlan felosztása
Ha az ingatlanrészeket, egységeket földhivatali megosztással el lehet határolni egymástól, akkor ez tűnik a legkézenfekvőbb megoldásnak és így önálló helyrajzi szám alatt lehet feltüntetni az elkülönített részeket. Bár költségekkel jár, az ingatlan(ok) piaci forgalmi értéke növekszik és a változás csak az ingatlan nyilvántartásban jelentkezik.
Amennyiben erre a döntésre adjuk a voksunkat és az ingatlan tulajdonosai egyetértésre jutottak, úgy érdemes már a folyamat elején felkeresni gondos ügyvédünket, sok fejfájástól és felesleges költségtől kímélhet meg bennünket.
Nincs lehetőség azonban a megosztásra, ha ezt a hatósági előírások nem teszik lehetővé – például azért, mert a megosztás folytán létrejövő teleknagyság nem érné el a helyi rendeletben megállapított teleknagyságot, vagy az így létrejövő ingatlanok valamelyike nem érintkezne megfelelő közúttal.
Kivásárlás
Az is járható út, ha az egyik tulajdonostárs, a többiek tulajdoni hányadának megvásárlásával az osztatlan közös tulajdont megszünteti. Ekkor a vásárló fél kizárólagos tulajdonjogot nyer az ingatlanon, ráadásul ebben az esetben az elővásárlásra jogosultaktól sem kell lemondó nyilatkozatot kérnie.
Eladás
Úgy is dönthetnek a tulajdonosok, hogy tulajdoni részüket együttesen eladják egy harmadik félnek. Ilyenkor a harmadik fél által kialkudott és megfizetett vételár – eltérő megegyezés hiányában – a tulajdoni hányadok arányában oszlik meg a felek között. Azaz – az értékesítést megelőző használattól függetlenül – az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot szerint, de persze az adásvételi szerződésben a felek megállapodhatnak más felosztásban is.
Mi van akkor, ha csak az egyik tulajdonos szeretné megszüntetni a közös tulajdont?
Amennyiben nem sikerül megegyezésre jutni a többi tulajdonostárssal, úgy bármelyik tulajdonostárs követelheti a közös tulajdon megszüntetését bíróság előtt.
Ekkor a bíróság elsősorban a természetbeli megosztásra törekszik, azonban ha ez nem lehetséges vagy nem célszerű az adott ingatlan és helyzet vonatkozásában, úgy az értékesítésről fog határozni – a vonatkozó törvényi szabályok szerint. Ekkor, mint tulajdonostársak – elővásárlási jogunk birtokában – harmadik személy tulajdonszerzését meggátolva ajánlatot tehetünk az ingatlan egészének megvásárlására, illetve harmadik személy ajánlattétele esetén helyébe léphetünk.
Fontos kiemelni, hogy a bíróság nem határozhat a közös tulajdon megszüntetésének olyan módjáról, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik
