Az öröklés jogintézménye legtöbbször életünk egy meghatározó, de negatív pontjához köthető. Viszont nem mehetünk el a tény mellett, hogy az öröklés „az örökhagyó vagyonában bekövetkező egyetemes jogutódlás”, így ugyanúgy számítanunk kell kötelezettségekre, terhekre is, ahogyan a jogokra, előnyökre. Az öröklési jognak különös figyelmet érdemlő területe az ingatlanok és azon belül a mezőgazdasági földek öröklése.
Amennyiben az elhunyt örökhagyó vagyonához tartozott ingatlan, vagy ingatlanrész és erről végintézkedéssel nem rendelkezett halála esetére, és a hagyatéki eljárás során osztályos egyezség körében sem születik eltérő megállapodás az örököstársakkal, úgy az ingatlanon úgynevezett osztatlan közös tulajdon keletkezhet, azaz az ingatlant közösen öröklik az örökösök!
Az osztatlan közös tulajdon hátrányai röviden:
- A tulajdonosi szemlélet nem tud megvalósulni, mivel a használat korlátozva, szabályozva van.
- Gazdasági hátrányok: gátolja az ingatlan beruházásokat, tulajdonosok főszabály szerint nem használhatják az ingatlant banki hitel fedezeteként.
- Az osztatlan közös rendszer miatt a tulajdonosok általában nem juthatnak hozzá uniós támogatásokhoz, pályázatokhoz.
- Bár mindenki ismeri a tulajdoni hányadát, az ingatlanrész konkrét mérete és elhelyezkedése alapesetben nincs pontosan meghatározva.
Ezek a termőföldek vonatkozásában a legégetőbb problémák, így Magyarországon 2023.01.01. napjától új, speciális, a termőföldek aprózódását és darabolását – mint napjaink állami szempontból égető problémáját – megelőző szabályok léptek hatályba.
Az örökösök lehetőségei
Az örököstársak a törvényes öröklés szabályi szerint lefolytatott hagyatéki eljárásokban több lehetőség közül választhatnak az osztatlan közös tulajdonba kerülő termőföldek esetében:
1. Az ingatlan ú.n. természetbeni megosztása
A természetbeni ingatlan megosztás az ingatlan fizikai, valódi szétválasztását jelenti a tulajdoni hányadok szerint. Ez azonban a hagyaték terhein felüli költségekkel jár és csak akkor járható út, ha az ingatlan megfelel a területi minimum feltételeknek, tehát a megosztási eljárás során a következőknél kisebb ingatlanok nem alakíthatóak ki:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2,
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m2 (1 hektár),
- zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m2.
Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó.
Azonban fontos kiemelni, hogy ez a lehetőség csak abban az esetben áll fenn az örököstársak részére, ha az örökhagyó kizárólagos – egyedüli – tulajdonában állt az ingatlan.
2. Az örököstársak osztályos egyezséget köthetnek
Ha osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad öröklődik, akkor kiváló lehetőség, hogy az örökösök közösen megegyezzenek abban, hogy ki mit örököl (fontos, hogy ne darabolódjon a föld tulajdonjoga). A termőföld az egyik tulajdonostársé lesz egészében, még a többi örökös osztozhat a vagyon többi részén a megegyezésük alapján.
Az osztályos egyezséggel az örököstársak eltérhetnek a törvényes öröklési rendtől. Egyetlen feltétel van, hogy minden örököstársnak járjon valamennyi rész a hagyatékból.
Így az osztályos egyezséggel a termőföld tulajdoni hányad egészét megszerző tulajdonostárs nem részesül több vagyonban, mint örököstársai. Ők a hagyaték más részeivel természetbeni kárpótlásra kerülnek.
3. Az örököstársak az ingatlant egyben értékesítik
További lehetőség az, hogy az örökösök egybefüggően eladják a tulajdoni hányadot amit örökölnek, majd az ebből származó bevételt saját örökrészeik arányában osztják el egymás között.
4. Az örököstársak a tulajdoni hányadot az állam javára ingyenesen felajánlják
Ha az örökösök nem élnek a fenti lehetőségekkel
Ha egyik fent említett lehetőségre sem kerül sor, akkor az örökösök a tulajdoni hányadot ugyan megöröklik a törvényes öröklés szabályai szerint, de azt az örökösöknek öt éven belül el kell adniuk, egyiküknek tulajdonába kell adniuk, vagy az államnak ingyenesen fel kell ajánlaniuk, illetve az egész ingatlant érintően gondoskodniuk kell az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről.
Ha a fenti lehetőségek közül egyiket sem választják, akkor az örökléssel érintett tulajdoni hányadok úgynevezett kényszer értékesítésre kerülnek.
A közös tulajdon használata
A földhasználati előírások alapján minden tulajdonostársnak joga van az osztatlan közös tulajdonban lévő mezőgazdasági területen belül a saját tulajdoni hányadának megfelelő terület használatához. Ezért a tulajdonostársaknak egy használati megosztásról szóló megállapodást, más néven használati megosztási szerződést érdemes kötniük.
Ehhez minden tulajdonostársnak adnia kell a jóváhagyását. Azonban ezúton megoldják a földek tovább értékesítéséhez kapcsolódó problémák egy részét is, hiszen a megkötött használati megosztási szerződéssel – ha belefoglalják, hogy az ingatlan mindenkori tulajdonosaira kiterjedő hatállyal köttetik és az ingatlan adásvételi szerződés mellékletét képezi – az önálló ingatlan vásárlókhoz hasonló jogi helyzetbe kerül az új tulajdonostárs.
Ha nem történik közös megállapodás, gyakran problémás a földek használata. A támogatásigénylést sokszor hibásan nyújtják be, elhúzódhatnak a bírósági ügyek, jelentkezhetnek érdekellentétek, és a parlagfűvel fertőzött területek utáni bírságok behajtása is körülményes lehet.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A képek forrása: Freepik
