Kiskorú ingatlan adásvétele – az ingatlanjogi ügyvéd szemszögéből

Az ingatlan adásvétel alapvetően sem egy egyszerűnek mondható folyamat, ennek általános szabályairól ebben a korábbi cikkemben olvashatnak. Azonban a magyar jogrendszer a kiskorúak, pontosabban a kiskorúak vagyona védelme érdekében speciális szabályokat határoz meg. Jelen cikkemben kizárólag a kiskorúakkal kapcsolatos ingatlan adásvételi szerződés (kiskorú eladó, kiskorú vevő) speciális szabályaival foglalkozom.

A kiskorú képviselete az ingatlan adásvételi szerződés során

Először tisztázzunk néhány egyszerű fogalmat a könnyebb érthetőség miatt:

Ki a kiskorú ? Az, aki a 18. életévét nem töltötte be, kivéve, ha házasságot kötött. Fontos megemlíteni, hogy az illető a születésnapja nulladik órájától válik majd nagykorúvá.

Korlátozottan cselekvőképes az a kiskorú, aki a 14. életévét betöltötte és nem cselekvőképtelen. Cselekvőképtelen az a kiskorú, aki a 14. életévét nem töltötte be. Lentebb írom majd, hogy miért ez a megkülönböztetés.

Az adásvételi szerződés megkötése során a kiskorú törvényes képviselőjének (általában a szülői felügyeleti jogot gyakorlószülő vagy gyám) az aláírására szükség van. Ezt úgy kell elképzelni, hogy cselekvőképtelen (14 év alatti) kiskorúnál csak a törvényes képviselő (pld.: szülő) írja alá a szerződést, viszont korlátozottan cselekvőképes (14 év feletti és nem cselekvőképtelen) kiskorú esetén a kiskorú is aláír, de emellett a törvényes képviselő aláírása is szükséges a szerzdőéskötés során.

Fontosnak tartom kiemelni a kiskorú képviselete körében, hogy amennyiben – vagyoni, vagy jogi – érdekellentét áll fenn a kiskorú és a törvényes képviselője között, úgy a gyámhivatal eseti gyámot rendel ki a kiskorú érdekeinek védelmében.

Az érdekellentét akkor egyértelműen megállapítható a Polgári Törvénykönyvünk szabályozása szerint, amikor az a szülő, aki a törvényes képviseletet ellátja – vagy házastársa, élettársa, egyenesági rokona vagy az ő törvényes képviselete alatt álló más személy pld. a gyermek testvére – a gyermekkel szemben az ügyletben ellenérdekű fél. Ezek alapján érdekellentét áll fenn, ha pld. a törvényes képviselő vagyoni vagy nem vagyoni előnyhöz jutna a kiskorú rovására.

Önmagában azonban nem elég az, ha a törvényes képviselő is aláírja a szerződést, mert – ahogyan azt a következő pontban kifejtem – az adésvételi szerződés érvényeségéhez szükséges lehet továbbá a gyámhatóság jóváhagyására. Ez azért van így, mert a jogalkotó szerint az érdekvédelemhez nemcsak a gyermek (kiskorú) nyilatkozata, de a törvényes képviselő nyilatkozata is egyaránt kevés.

Gyámhatósági engedély/jóváhagyás kell a szerződés érvényességéhez

A szerződés érvényességéhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges alábbi ügyletekben:

• • nem tehermentes ingatlanszerzés,

• • kiskorú ingatlanának az átruházása (pld. kiskorú mint ajánékozó, eladó),

• • kiskorú ingatlanának megterhelése (pld. haszonélvezet alapításával),

• • kiskorú jogszabályban meghatározott összeget meghaladó értékű vagyontárgyáról való rendelkezés (pld. a kiskorú vevőként ingatlant vásárol a saját vagyonából és az ingatlan értéke eléri a 1.282.500,- Ft-ot)

Az utolsó ponthoz egy rövid magyarázat: A Polgári Törvénykönyvünk ennél a szabálynál a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló rendeletre utal, mely szerint a fent említett szülői jognyilatkozathoz (vagyis amikor a kiskorú vevőként a saját pénzéből fizeti ki a vételárat) abban az esetben szükséges a gyámhivatal jóváhagyása, ha a szülői rendelkezéssel érintett vagyon értéke meghaladja a szociális vetítési alap (ami jelenleg 28.500,- Ft) összegének negyvenötszörösét, ami jelenleg: 1.282.500,- Ft.

Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor (pld. a szülő a saját haszonélvezeti jogával terhelten vásárol gyermekének lakást).

Nincs szükség továbbá a gyámhatóság jóváhagyására, a nem tehermentes ingatlanszerzés esetében, amikor a teher kizárólag ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett közérdekű használati jog, mivel ilyenkor a jogszabály hozza létre a terhet (használati jogot).

A fentiekből következik az is, hogy akkor sincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha az ingatlant tehermentesen, ajándékozás útján szerzi meg a kiskorú. Erre jó példa, ha a szülő veszi meg neki az ingatlant.

Nem szükséges a gyámhatóság jóváhagyását beszerezni abban a speciális esetben sem, ha a kiskorú tulajdonostárs az elővásárlási jogát nem kívánja gyakorolni, mivel ez nem jelent ellenérték nélküli joglemondást a Kúria állásfoglalása alapján.

Mikor hagyja jóvá a gyámhatóság az ingatlan adásvételi szerződést?

Az adásvételi szerződés engedélyezéséhez először is be kell szereznünk az ingatlan vonatkozásában 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt (vagy esetleg az ingatlanközvetítésre feljogosított bármely szerv értékbecslését, kivéve, ha az ingatlan értékét az illetékhivatal 6 hónapnál nem régebben már megállapította). Ezt követően az aláírt adásvételi szerződést és a kérelmet be kell adni a megfelelő példányszámban az illetékes gyámhivatalhoz, de ezt ingatlanos ügyvédként természetesen én intézem.

A gyámhivatal a jóváhagyása során a szerződés körülményeit mérlegelve azt vizsgálja, hogy a jognyilatkozat jóváhagyása a gyermek érdekeit szolgálja-e. Nem szolgálja a gyermek érdekeit az ügylet például akkor, ha a kiskorú ingatlantulajdonát eladva a vételár a szülő adósságainak a rendezését fedezné.

Az eljárás során a hatóság meghallgatja a szülőt és az ítélőképessége birtokában lévő kiskorút is és megvizsgálja van-e érdekellentét közöttük. Ha esetleg így lenne, mert például a szülő az ügyletben ellenérdekű fél, úgy eseti gyámot rendel ki az ügyben. 

Mennyi időn belül dönt a gyámhivatal? Mi lesz az aláírt adásvételi szerződéssel a döntésig?

A gyámhivatal általános ügyintézési határideje 60 nap. Ez a hatvan nap természetesen meghosszabbodhat, ha az eljárást felfüggesztik, szüneteltetik, vagy az ügyfél késedelembe esik (nem jelenik meg a meghallgatáson, nem csatolja határidőben a dokumentumot). Ha megindult a gyámhivatali eljárás a gyámhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést már be lehet adni az ingatlanügyi hatósághoz (a földhivatalba). Az ingatlanügyi hatóság azonban felfüggeszti az eljárását a végleges gyámhatósági döntés meghozataláig. Az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) ügyintézési határideje szintén 60 nap, amennyiben nem kérünk soron kívüli (gyorsított) eljárást, ami 30 napra csökkenti a határidőt. Természetesen az említett felfüggesztés ideje nem számít bele a 60 napba.

Az eljárás lezárulásaként a gyámhivatal a törvényes képviselő jognyilatkozatát határozatban jóváhagyja. Amikor a határozat véglegessé vált, az aláírt adásvételi szerződés érvényessé válik. Ezt követően, amennyiben a vételárat kifizették, vagy ügyvédi letétbe helyezték az adásvételi szerződést záradékkal látja el, így ez a példány már a földhivatali bejegyzésre alkalmas.

A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.

A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd

A képek forrása: Freepik