A magyarok befektetési kultúrája merőben eltér a nyugati, főleg az Egyesült Államokbeli megszokottól, hiszen az átlag magyar családok összes vagyonának mintegy 60%-át a lakóingatlanjuk teszi ki. Az ingatlanvagyont akár elsődleges célként is meghatározhatjuk a magyar társadalomban, illik ide a „nagy ház, nagy autó”, mint végcél-sztereotípia is.
Azonban nem mehetünk el szó nélkül a tény mellett, hogy 2024-ben a magyar felnőtt lakosság 1/5-öd része albérletben él. Nekik, annak a majd kétmillió embernek szándékozik e cikkem útmutatóul szolgálni, hogy a lakásbérleti szerződés aláírása során mire érdemes fiygelni. Milyen szerződéses feltételek az elfogadhatók? Mi is az az óvadék, amit mindenhol kaucióként emlegetnek a hirdetésekben? Ehhez hasonló kérdésekkel foglalkozunk a cikkben.
Mi a bérleti szerződésben az óvadék, mi a kaució jelentése? Létezik kaució nélküli albérlet?
Először is szögezzük le, jelen esetben kaució=óvadék, tehát a kettő ugyanaz. A közérthetőség kedvéért cikkemben a kaució kifejezést használom. A bérlet hirdetésekben, a bérleti szerződésekben feltüntetett kaució megnevezés a törvényszövegben használt jogi nyelvezetben óvadékként ismeretes, ami nem más mint egy biztosíték.
Az ingatlan bérleti szerződésekben elterjedt megoldás, hogy a bérbeadó a bérlőtől biztosíték adását követeli, amely általában a bérleti díj és a bérleménnyel kapcsolatos költségek fedezetét képezi, melynek összege általában 2-3 havi bérleti díjjal egyenlő.
A kaució kikötése a felek megállapodásán alapul, tehát nem kötelező eleme a lakásbérleti szerződésnek.
Mire jó a kaució?
Ahogyan fentebb már említettem, a kaució a bérleti díj és a bérleménnyel kapcsolatos költségek biztosítékául szolgál.
Ha a bérlő a fizetési kötelezettségét nem teljesíti, akkor ebből az összegből a bérbeadó levonhatja a hiányzó összeget.
Mit vonhat le a kaucióból a bérbadó? A bérleti díj elmaradását, az esetleges károkozást, a nem rendeltetésszerű használatból eredő „elhasználódást”/értékcsökkenést vagy kapcsolódó szolgáltatások (közművek, internet, TV) díjfizetésének elmaradását.
A kauciót alap esetben nem lehet „lelakni”, azaz az utolsó néhány havi bérleti díjba beszámítani.
A kauciót a szerződő felek a bérleti szerződésbe, albérleti szerződésbe foglalt megállapodása szerint kell megfizetni. Így teljesíthető akár készpénzben vagy átutalással, sőt akár több részletben is, azonban a jogintézmény jellegéből fakadóan legalább az első részletét nyomatékosan ajánlott a szerződéskötéskor vagy az első havi bérleti díjjal egyszerre megfizetni.
A kaució összegének a csökkentése bírósági úton
Amennyiben a kaució összege nem haladja meg a bérleti szerződésbe foglalt havi bérleti díj háromszorosát, úgy az nem minősül eltúlzottnak, így a bíróság által nem mérsékelhető. Azonban a jogalkotó azt a kitételt alkalmazza a szabályozás során, hogy a 3 havi bérleti díj összegét meghaladó kaució kikötése bíróság által már mérsékelhető és az ilyen mértékű biztosítés indokoltságát a bérbeadónak kell alátámasztania.
Ezen mérséklésre lehetőséget adó szabályozás első sorban a bérlőt védi, azonban a szerződést aláíró felek külön kikötéssel más biztosítékot is kiköthetnek a lakásbérleti szerződésben. Ezek tárgya szintén lehet pénzösszeg, de megnevezése és szabályozása lényegesen eltérhet a kauciótól. Ilyen lehet a foglaló, kamat, kötbér, vagy például a jogvesztés kikötése.
A kaució mikor jár vissza?
Röviden: ha a bérlő maradéktalanul teljesíti a szerződéses kötelezettségeit.
Bővebben: Ha fizeti határidőn belül a bérleti díjat, a közüzemi számlákat, bizonyos esetekben a közös költséget, az esetleges takarítási díjat … stb. a variációk száma közel végtelen, azonban a legfontosabb, hogy mindezt ki kell kötni a bérleti szerződésben! Amennyiben valamely díjfizetési kötelezettség – esetleg a közös költség fizetési kötelezettségét, mely a Társasházi törvény szerint az ingatlan tulajdonosát terheli – nem képezi bérleti szerződésben bérlőre rótt kötelezettségek részét, úgy azok érvényesítését a kaució sem biztosítja.
A kaució visszaadása a bérleti szerződés megszűnéskor esedékes, kivéve, ha a felek ettől eltérően állapodtak meg.
Azonban kiemelendő, hogy amennyiben a bérbeadói oldalon vállalkozás áll, úgy a bérlőnek fogyasztónak többletjogai érvényesülnek a védelme érdekében.
Mire figyeljünk a bérleti szerződés aláírásakor?
A legfontosabb, hogy minél részletesebb megállapodást foglaljunk írásba. Egyre gyakoribb a bérleti szerződések ügyvéd előtti megtárgyalása és megkötése, így mindkét fél jogai egyszerre képviseltek és védettek lehetnek.
Készítsünk átvételi elismervényt a kaució megfizetéséről, ezzel megelőzhetjük az ezzel kapcsolatos jogvitákat és megalapozhatjuk, bebiztosíthatjuk a bérleti szerződés megszűnésekor keletkező követelésünket a kaució visszafizetésére.
Gyakran idéz elő vitás helyzetet az állagmegőrzési kötelezettség kapcsán a lakás állapotának eltérő értelmezése.
Nehéz meghatározni, hogy a kijelentés miszerint „a bérlő ugyanolyan állapotban köteles átadni a lakást a bérleti jogviszony megszűnésekor, ahogy átvette annak keletkezésekor” pontosan mit is jelent. Ki kell festeni? Be kell javítani a kis lyukat a falon amit a bérlő egy kép fellógatásával okozott? Vagy éppen nem kell semmit csinálnia a bérlőnek, ha csak rendeltetésszerűen használta a lakást?
Ennek elkerülése érdekében, kössünk ki a lakásbérleti szerződésben konkrét kötelezettségeket, melyeket vagy teljesít/elvégez a bérlő vagy annak díja levonásra kerül a kaucióból. Akár ügyvédi segítséggel szerződünk, akár egy bérleti szerződés minta áll a rendelkezésünkre, mindenképpen legyen benne pontosan a lakás átvételkori állapotának leírása és felszereltsége, lehetőleg készítsünk fotókat és videókat a későbbi bizonyítás megkönnyítése érdekében.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd, Dr. Pap Norbert György ügyvédjelölt
A képek forrása: Freepik
