Ebben a cikkben a bérleti szerződések olyan tipikus hibáiról lesz szó amelyekkel a munkám során a leggyakrabban találkozom, valamint arról, hogy hogyan segíthet egy ügyvéd ezeknek a hibáknak az elkerülésében.
Sajnos nagyon sok a nem megfelelő szerződésből eredő elszámolási és egyéb vita a bérbeadó-bérlő között. Fontosnak tartom tudatosítani a felekben, hogy ez is egy szerződés, amit nem lehet félvállról venni, hiszen ugyanolyan szakértelmet igényel, mint bármely más ingatlannal kapcsolatos szerződés, melyekről már több hasonló cikkemben is írtam.
A leggyakoribb bérleti szerződés hibák és következményeik
Mivel egy átlagember a hétköznapokban nem túl gyakran köt alapos megfontolást igénylő szerződéseket, így gyakran nem tudatosul benne az, hogy egy bérleti szerződés a következő évét, éveit jelentősen befolyásolja.
A leendő bérlőt – miután megtalálta a számára ideális lakást és megegyeztek a bérbeadóval a részletekben (egyelőre még csak szóban) – már csak a bérleti szerződés megírása választja el az új otthonától. Ilyenkor gyakori a kapkodás, ami egy pontatlanul megírt szerződéshez vezet, amely szinte biztosan számos kellemetlenség forrása lesz és könnyen vitás helyzetet generál. Nézzük ezeket!
A bérleti díj és fizetési feltételek pontatlansága
A bérleti díj a bérlő főkötelezettsége, ellenszolgáltatás nélkül nem jöhetne létre egy bérleti szerződés. Általában a bérleti díj mértékében a felek szabadon állapodhatnak meg (állami és önkormányzati bérlakások kivételek ez alól). Ha viszont a felek nem határozzák meg a bérleti díj összegét postosan, akkor a teljesítési helynek megfelelő piacon a teljesítési időben kialakult középárat kell megfizetni ellenszolgáltatásként. Ez egy hosszadalmas bizonyítás eredménye, melyet jobb elkerülni minden félnek. Érdekesség képpen megjegyzem, hogy a Ptk. szabályai nem zárják ki azt, hogy az ellenszolgáltatást a bérlő és a bérbeadó más szolgáltatás nyújtásában (például: valamilyen tevékenység végzésében, vagy más dolog tulajdonának az átruházásában) határozzák meg.
Gyarkori hiba, hogy a felek külön nem határozzák meg, hogy a bérlő pontosan mikor fizeti meg a bérleti díjat. A már említett törvény akként rendelkezik, hogy a bérlő bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ezt a lakástörvény tovább részletezi, tehát ha a felek nem egyeznek meg az időben, úgy a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. A bérleti díj megfizetésének határidejét minél pontosabban érdemes a szerződésbe foglalni, továbbá azt is, hogyan (utalással, készpénzben) történik a bérleti díj megfizetése, mert nem biztos hogy a feleknek a jogszabály által biztosított határidő minden bérlemény esetében kényelmes megoldás.
Szintén fontos tudni, hogy akkor is köteles a bérlő a fizetésre, ha nem használja a bérleményt, de van egy kibúvó: Ha saját érdekkörén kívüli okból nem használhatja, akkor nem kell a bérleti díjat fizetnie. Ez nagyon ritka eset, de előfordul például akkor, ha a használatot a korlátozó jogszabályi rendelkezések nem engedik, vagy például az ingatlan állagával kapcsolatos hiányosságok gátolják.
Hiányzó vagy nem megfelelő kaucióról szóló rendelkezések
A kaució (óvadék) egyfajta biztosítékként szolgál arra az esetre, ha a bérlő valamely kötelezettségét nem teljesíti, például a bérleti díj elmaradását tudja a bérbeadó pótolni vagy a bérlő károkozásának javítását lehet belőle fedezni. A kaució nem kötelező eleme a bérleti szerződésnek.
A legtöbb kaucióról szóló vita kiváltó oka az, hogy nem határozzák meg azt, hogy mely esetekben lehet a kaucóból a bérbeadónak kifizetést végezni, vagyis mikor költhet ebből az összegből. Akit érdekel egy korábbi cikkemben részletesen írok a kaució szabályairól.
A bérlő és bérbeadó kötelezettségeinek tisztázatlansága
A bérbeadó egyik legfontosabb kötelezettsége, hogy a bérleményt a szerződés szerinti használatra alkalmas állapotban adja át és ezt a bérleti szerződés fennállása alatt is folyamatosan biztosítja. A bérlő pedig csak arra a célra használhatja az ingatlant, amelyre a szerződést megkötötték.
Ha a jogok, kötelezettségek nincsenek jól meghatározva, később egy hosszas vitás helyeztet eredményezhetnek: Például ha a bérlő átalakít valamit az ingatlanon a bérbeadó engedélye nélkül, önmagában ez nem ad azonnali hatályú felmondási jogot a bérbeadónak. A bérbeadó kérheti ugyan hogy a bérlő állítsa helyre az eredeti állapotot, de nem élhet azonnali hatályú felmondási jogával.
Gyakran látom, hogy nem rögzítik a felek egyértelműen, kinek milyen kötelezettségei vannak a bérelt ingatlannal kapcsolatban: Például kimarad, hogy ki felel az apróbb karbantartásokért, ki fizeti a közös költséget, esetleg az építményadót, vagy hogyan kell elszámolni a közüzemi díjakkal.
A listát még hosszasan tudnám folytatni, de ha a fentebb említett pontok rendben vannak, a viták nagy része már elkerülhető lenne.
Hogyan segíthet az ügyvéd a bérleti szerződés hibáinak elkerülésében?
Személyre szabott szerződéskészítés és ellenőrzés
Egy sablon alapján készült bérleti szerződés nem minden esetben védi megfelelően a felek érdekeit. Egy ügyvéd figyelembe veszi az adott ingatlan, a felek megállapodása és a jogszabályok egyedi összefüggéseit, és ezek alapján készíti el vagy ellenőrzi a bérleti szerződést. Ha úgy döntünk, hogy sablont használunk, akkor válasszunk ügyvéd által készített szerződésmintát, vagy nézessük át a saját szerződésmintánkat egy ügyvéddel, aki segít elkerülni a pontatlan, hiányos vagy félreérthető megfogalmazásokat.
Jogi kockázatok minimalizálása
Az ügyvéd tisztában van a bérleti szerződés leggyakoribb buktatóival és a gyakorlatban felmerülő vitás helyzetekkel. A szerződésben olyan garanciákat és biztosítékokat építhet be, amelyek csökkentik a jövőbeli jogviták kockázatát hiszen minden fél pontosan tudni fogja a jogait, illetve kötelezettségeit, így nem lesz semmi ok bármiről is vitázni: feketén-fehéren benne van a szerződésben.
Hatékony jogi lépések vitás helyzetekben
Ha a baj már megtörént és a felek között mégis vita alakult ki, egy felkészült ügyvéd pontosan tudja, milyen jogi lehetőségek állnak rendelkezésre a gyors és eredményes megoldás érdekében. Legyen szó felszólításról, felmondásról, peres eljárásról, de úgyanúgy békéltetésről: az ügyvéd időben segíthet, hogy ne kerüljön még több kiadásba a helyzet rendezése.
Összegezve
A bérleti szerződés megkötése – legyen szó lakásról, üzlethelyiségről vagy más ingatlanról – nagy jelentőséggel bír, hiszen hosszú távra határozza meg a felek együttműködését. A tipikus hibák, mint a pontatlan megfogalmazások, tisztázatlan kötelezettségek vagy jogszerűtlen felmondások komoly anyagi és jogi következményekkel járhatnak. Egy tapasztalt ügyvéd nemcsak segít elkerülni ezeket a buktatókat, hanem olyan szerződést készít, amely valóban védi a felek érdekeit – akár bérbeadóként, akár bérlőként.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: Freepik
