Nem tudom elégszer hangsúlyozni ügyfeleimnek, hogy egy ingatlan adásvétel során nem érdemes kapkodni és sablon szerződésekre bízni a vagyonukat. Mielőtt ingatlant vásárolnánk, több fontos lépést is meg kell tennünk annak érdekében, hogy elkerüljük a későbbi jogvitákat és nem kívánt meglepetéseket.
Ügyvédként szeretném megosztani veletek azokat az alapvető lépéseket, amelyeket érdemes figyelembe venni a vétel vagy akár az eladás előtt. Sajnos hetente előfordul velem, hogy olyan üggyel keresnek meg a sokszor már kétségbeesett vevők, ami megelőzhető lett volna ezen pontok betartásával, így úgy döntöttem ebbe a cikkbe foglalom össze ezeket a főbb pontokat. Ezen cikkem elsősorban a lakóingatlanokra koncentrál, azokon belül is a már felépült családi ház, lakás, vagy esetleg tanya vásárlására.
1. Ingatlan háttere, jogi helyzete
Az első és az egyik legfontosabb teendő, az ingatlan jogi helyzetének az alapos megvizsgálása. Ez azt jelenti, hogy szerezzünk be friss tulajdoni lapot, térképet és nézzük meg hány tulajdonos (eladó) van az ügyletben, elérhető-e mindegyik tulajdonos, van-e teher az ingatlanon, van-e a tulajdonosok között olyan, akinek a cselekvőképessége valamiért korlátozott (például gondnokság alatt van, vagy még esetleg kiskorú). Vizsgáljuk meg, megtörtént-e az épület(ek) feltüntetése az ingatlan nyilvántartásban, rendelkezik-e használatba vételi engedéllyel a lakás, a telekhatárok megfelelően vannak-e kimérve a telken.
Nézzük meg alaposan meg milyen ingatlanról van szó: Társasház, ikerház, osztatlan közös tulajdonú vagy mezőgazdasági ingatlan (tanya, szántó, zártkert…stb.)? Van-e bejegyezve elővásárlási joga, esetleg vételi joga valakinek?
Ha társasházi ingatlanról van szó, kérjünk egy másolatot a hatályos alapító okiratból, SZMSZ-ből (Szervezeti és Működési Szabályzatból), házirendből és az aktuális közös költséget megállapító közgyűlési határozatból. Győződjünk meg a tárasházi tulajdoni lapról (ezt nevezik törzslapnak), van-e bejegyzett tartozása a társasháznak, van-e bejegyezve elővásárlási jog a többi tulajdonos javára, nézzük meg milyen egyéb helyiség használati joga vagy esetleg tulajdonjoga tartozik még a kiszemelt lakáshoz.
Ezekre a kérdésekre kapott válaszok befolyásolják azt a folyamatot, ahogyan vevőként a tulajdonunkba kerülhet egy lakás, ház vagy más ingatlan. Jelentős hatásuk van a vételárra, annak megfizetésére és az adásvételi folyamat lépéseire és időtartamára.
2. Közművek – víz, gáz, villany
A közműórák függetlenségének az ellenőrzése szintén egy nagyon fontos pont. Meg kell nézni, hogy a mérőórák függetlenek-e a szomszédos ingatlantól, mivel gyakran előfordul az, hogy a kiszemelt lakásnak, vagy háznak nincs önálló fő mérőórája, hanem almérője van, ami nincs hitelesítve. Ebben az esetben gyakori a későbbi jogvita a tulajdonosok között, mivel például az áram esetén egy helyrajzi szám alatti ingatlanhoz egy hiteles mérőóra tartozhat, így hiába van almérője a másik ingatlannak a szolgálatóval szemben egyetlen fogyasztó felel. Nagyon fontos továbbá – hitelfelvételnél különösen -, hogy a közművek engedélyeztetve legyenek.
Ikerházaknál, osztatlan közös tulajdonú ingatlanoknál szintén fontos megnézni, hogy a közműórákhoz hozzá lehet-e férni a saját használatban lévő területről, vagy be kell-e menni ehhez a szomszéd területére? Ha be kell menni, van-e szerződésben szabályozva ennek a joga és mértéke?
3. Gépészet és az épület alapos vizsgálata
Az ingatlan adásvétel előtt javasolt, hogy szakérővel megvizsgáltassuk az ingatlan főbb berendezéseit. A víz, gáz, villany hálózat, konyhai berendezések vagy a klíma bármilyen apró hibája jelentős költségeket jelenthet a vevőknek vásárlás után.
Nagyon fontos a leendő családi házunk, lakásunk statikai vizsgálata is. Ha szemmel látható repedések találhatók az ingatlan bármely részén, értelemszerűen ne vegyük meg addig, ameddig ezt egy szakember nem látta és véleményezte. Lehetséges, hogy ártalmatlan jelekről van szó, de az is lehet, hogy komoly problémákra utalnak. Nyugodtan vigyünk magunkkal bármilyen szakembert, aki előtt nem maradnak rejtve az esetleges hibák, ugyanis egy korrekt eladó örömmel fogadja az ilyen irányú kezdeményezést.
4. Villamossági felülvizsgálat – villamos biztonsági felülvizsgálat –
A villamossági felülvizsgálat egy olyan dokumentum, ami igazolja az ingatlanban található villamos hálózat biztonságtechnikai állapotát.
A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. számú mellékletének 1.13.2. f) pontja alapján a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén kötelező felülvizsgálatot elvégezni tulajdonosváltáskor, bérbeadáskor. Ez a kötelezettség nem csak a lakásokra, de a családi házakra, sőt hétvégi házra is vonatkozik és az eladót terheli, így vevőként kérhetjük ennek a dokumentációnak az átadását. Amit talán kevesen tudnak, hogy nem csak adásvétel esetén, de ajándékozásnál is kötelező ez a felülvizsgálat. Ez a vizsgálat egyébként olyan rejtett hibákat tárhat fel, amiknek felderítése mindkét szerződő fél érdekében áll, hiszen az eladó nem keveredik később szavatossági vitába, vevő pedig nem bosszankodik a meghibásodott hálózat miatt.
5. Energetikai tanúsítvány
Az ingatlan energetikai tanúsítványa szintén a fentihez hasonló fontos dokumentum, amely tartalmazza az ingatlan energetikai jellemzőjét, co2 kibocsátásának az értékét, szigetelésének állapotát, valamint az épületszerkezet értékelését. Egy alapos energetikai tanúsítvány tartalmaz javaslatot is az esetleges energetikai korszerűsítésről is.
Szintén az eladónak kell ezt elkészíttetnie és átadni a vevő részére. Az a tapasztalatom, hogy ahogyan a villamossági felülvizsgálat ez is mindkét fél érdekét védi. A vevő tisztában lesz vásárlás előtt az ingatlan ezen tulajdonságaival is és ennek tudatában vásárolja meg az ingatlant. Későbbi ezzel kapcsolatos kellékszavatossági vitáktól menekülnek meg a felek. Ha kölcsönt, hitelt, CSOK-ot, vagy Fix 3%-os lakáshitelt vesz fel a leendő vevő, akkor a tanúsítvány száma általában – az aktuális banki előírások szerint – kötelező elem az adásvételi szerződésben.
6. Mi marad az ingatlanban?
Már egy vételi ajánlat, vagy az ingatlan adásvételi előszerződés aláírásakor is érdemes rögzíteni, hogy milyen ingóságok képezik a vételár részét és mik azok, amiket az eladó el fog vinni az ingatlanból amikor kiköltözik. Családi házaknál különösen fontos rögzíteni, hogy az udvaron, garázsban, tárolóban lévő értéket nem képviselő lom, vagy hulladék elszállítása kinek a kötelezettsége és költsége.
Érdemes figyelni arra, hogy az ingóságok megvásárlása nem vagyonszerzési illeték köteles szemben az ingatlan tulajdoni hányadának a megvásárlásával. Az ingóságok eladása viszont személyi jövedelemadó fizetéssel járhat az eladónak. Jelenleg az alábbi szabály vonatkozik erre: A magánszemélynek azt a bevételt, amelyre ingó vagyontárgy értékesítéséből tesz szert, és az ebből származó bevételének éves összege a 600 ezer forintot, vagy az abból megállapított évi összes jövedelme a 200 ezer forintot nem haladja meg, nem kell bevallania.
7. Birtokbaadás és a mérőórák
Nem csak a mérőórák aktuális állásának és számának a rögzítése, hanem a mérőóra plomba sértetlensége is egy fontos vizsgálandó tulajdonság. A plomba sérülése ugyanis pótdíjfizetéssel járhat. Birtokbaadáskor kérni kell az eladótól egy tartozásmentességről szóló igazolást, mely a legutóbbi lezárt hónap végére szól, tehát lesz még egy rövidebb időszak, melyről igazolást nem tudnak kiállítani a szolgáltatók, de az óra állások rögzítésével ez kockázat is kiküszöbölhető.
A mai világban egy fényképet készíteni nem kihívás, így mindig mondom ügyfeleimnek, hogy fotózzanak, videózzanak amikor átveszik az ingatlant, rögzítsék az állapotát, hogy később bizonyítani lehessen az átvételkori állapotot és szintén tegyék meg ezt amikor megtekintik az ingatlant a szerződéskötést megelőzően.
8. Lakcímbejelentés
A szerződő feleknek lakcímváltozást 3 munkanapon belül be kell jelenteniük a beköltözést vagy kiköltözést követően. A bejelentést személyesen a kormányhivatalokban vagy online az ügyfélkapu rendszerén keresztül lehet megtenni. Erről részletesebben itt olvashatsz: Lakcímváltozás online bejelentése
Figyelem! CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény), illetve CSOK Plusz hitel folyósítása esetén a folyósítást követő 180 napon belül a vásárolt vagy bővített lakásban a támogatott és együttköltöző személy lakóhelyét be kell jelenteni, különben a kedvezmény visszafizetésével kell számolniuk.
9. Ne adjunk át pénzt szerződés nélkül!
Legyen szó utalásról, vagy készpénzről, előlegről vagy foglalóról, ha nincs az ügylet mögött egy precízen megírt foglaló, előleg átadási-átvételi szerződés, vagy előszerződés, akkor később annak a bizonyítása, hogy pontosan miben egyeztek meg a felek, szinte lehetetlen. Ne kapkodjunk, ne használjunk ismeretlen helyről letöltött, nem szakembertől származó szerződéseket, ne nehezítsük meg az életünket a következő hónapokra, mert a vásárlást és az új ingatlan élményét nem szabadna, hogy egy jogvita beárnyékolja.
+ 1 tipp: A szomszédok
A vásárlás előtt mindig ajánlom ügyfeleimnek azt is, hogy tájékozódjanak arról, hogy kik lesznek a leendő szomszédjaik. Egy álom ingatlant is el tud rontani a rossz környezet és a kellemetlen szomszédi viszony. Ezt az ingatlan vásárlásánál szinte soha nem veszik figyelembe az érdeklődők, pedig olyan komoly hatásai lehetnek, mint egy kellékszavatossági vitának.
Összegzés
Az ingatlanvásárlás nagy döntés, és mint ügyvéd, azt javaslom, hogy minden lépést alaposan tervezzünk meg. A vásárlás előtt ne hagyjuk figyelmen kívül mindazokat a részleteket, amelyek hosszú távon befolyásolhatják a lakás értékét és használhatóságát. Emellett rendkívül fontos, hogy ne rohanjunk a tranzakcióval, és minden szükséges dokumentumot alaposan átvizsgáljunk. Érdemes szakértők segítségét is igénybe venni. Az ingatlanvásárlás előtt végzett alapos előkészületek segíthetnek elkerülni a jövőbeli jogvitákat és kellemetlenségeket, és biztosítják, hogy az ingatlan valóban megfeleljen minden elvárásunknak.
A fent megjelent cikk nem minősül jogi tanácsadásnak. Jogi állásfoglalást az irodám kizárólag megbízás alapján bocsát ki. Figyelembe kell venni a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak. A jelen oldalon található írásokat a szerzői jog védi, azok jogosulatlan felhasználása tilos.
A cikk szerzője: Dr. Jenővári Dániel ügyvéd
A képek forrása: macrovector_officia – Magnific.com
benzoix – Magnific.com
